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预售许可证房产拍卖

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2024-11-04 09:15:48
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内容摘要：一、什么是预售许可证商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房...

各类资质· 许可证· 备案办理

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一、什么是预售许可证

商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。有预售证的房子则代表此房子可以合法进行买卖销售。

取得《商品房预售许可证》需要满足一定条件，包括：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
持有建设工程规划许可证和施工许可证。
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《商品房预售许可证》具有重要作用，它可以帮助判断开发商是否合法建房。

商品房销售许可证与预售许可证有所区别，商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。

二、房产拍卖的流程

房产司法拍卖的流程较为复杂和规范化，具体如下：

参与拍卖前委托律师详尽调查或者自己进行核实
- 核实房屋产权信息，包括但不限于土地的出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理过不动产权证、有无设置抵押担保、有无共有产权人、是否限购等。
- 现场实地看房，查看房屋质量问题、安全隐患、占用情况、其他债务情况，了解标的房屋的内部构造、基础设施占用情况、其他债务等情况，避免在日后的使用过程中出现了问题，无法向第三方追究责任。
- 初步核实费用，竞拍过程中的成交价通常是房屋的“裸价”，而竞买成功后因房屋过户所涉及的一切税、费、
- 核查原权利人注册地址迁入情况。
拍下房产后，对接法院取得“四书”
- 四书包括：法院委托拍卖行拍卖的《委托拍卖书》、法院出具《成交确认书》、《裁定书》、《协助执行通知书》。
- 一般情况，法院会在拍卖成功后的1-2个月之内出具这些法律文书。
房产解封
- 房产过户第一步就是解除房产的查封，预估存在轮候查封带来的影响。
- 在缴纳房产全款后，第一时间和法院进行联系，推进法院出具协助执行裁定书，解除房产的查封。
- 在拍卖前应当进行详细的尽调工作，予以确定法拍房产被几家法院查封，如仅被拍卖法院查封，跟法院沟通解封即可，如果存在多家法院查封的情况，还需要和其他法院进行额外的沟通。
房产解押
- 房产过户第二步就是“解押”，指的是解除这套房产被原房主抵押行为，去对应的房管局、档案局、不动产管理局等单位涂销房产的抵押。
- 需要确定抵押情况、抵押机构以及相关的负责法院，区分一下本地法院和外地法院，本地法院会方便一点，可直接和房管局等机构沟通，外地法院需要另委托本地法院进行解押，需要更多时间沟通、确定、提交手续。
税费、其他费用的缴纳
- 在房产解封、涂销抵押之后，可携带法院裁定书等资料去缴纳税费等相关费用，部分房管局/不动产登记中心要求先解封后才可办理核税，需要核实解封进度，再预约核税。
- 税费缴纳一般有契税、印花税、增值税等等。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》与《税收征收管理法》的相关规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
房产过户
- 交完税费以及其他费用后，可携带竞拍成功的文件、法院对房产解封的文件、税费及各种费用缴纳的证明办理过户手续。整个过户流程需沟通及时、材料完备，预计在2-3周内拿到房产证。
- 需要准备材料如下：
  - 买受人证件类如个人名义购买需要身份证(夫妻双方)原件、户口本原件、结婚证原件(若有，离异或者曾离异再婚的，需提供离婚证和离婚协议)、未成年子女出生证原件或身份证原件(若有)。如公司名义购买需要营业执照原件、开户许可证原件、法人证明书原件、法人身份证复印件。以上材料需复印三份，身份证正反面复印，户口本复印至空白页。
  - 法院、房产、税务部门出具的文书类
    - 执行裁定书原件
    - 开具给不动产事务登记中心的协助执行书原件
      - 开具给税务部门的协助执行通知书原件
    - 拍卖成交确认书原件
    - 法院出具的房款收据
      - 房产部门出具的协执文书收件回执
    - 各项税费缴纳凭证拿到材料请先检查法律文书地址、金额、名字及身份证号码是否正确以上材料需复印四份准备。
  - 其他类
    - 网上打印完整拍卖公告和竞价记录(含标的物照片)
    - 原产权人身份证号(可要求法院提供)
    - 标的物如包含车位，请要求法院分别确认房屋价格和车位价格。

法院前期准备一般来说，房屋拍卖有两个前提条件：

法院查封房产。
判决调解文书已生效，案件进行执行程序。被执行人经通知仍未按照执行通知履行法律文书确定的义务的，《执行裁定书》，裁定拍卖标。

人民法院执行程序的拍卖流程如下：

制作拍卖裁定书。
确定拍卖标的物处置参考价。确定参考价的方式为：当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估（按顺序来）。
确定拍卖保留价，一拍起拍价为参考价的70%，例如房子评估100万，则以70万起拍。
进行拍卖公告，拍卖一般是在淘宝或者京东的司法拍卖平台上。不动产公告三十日，动产公告十五日。
竞拍人报名参拍，预交保证金。保证金数额在起拍价的百分之五至百分之二十范围内。
拍卖成交的作出裁定。
拍卖流拍的，进行第二次拍卖，第二次拍卖依然流拍的，进行变卖。二拍起拍价为一拍流拍价的80%，变卖价格为二拍的流拍价。
将拍卖成功的财产移交买受人。竞拍人悔拍的，保证金不予退还。

三、有预售许可证的房产拍卖相关规定

最高法明确，在被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商仍需承担相应责任。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

商品房预售许可申请表。
开发企业的《营业执照》和资质证书。
土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。
投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。
工程施工合同及关于施工进度的说明。
商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

商品房预售备案登记是房地产管理部门依据《城市房地产管理法》对商品房预售合同进行的备案登记，是一种行政管理措施。预告登记是物权法规定的一种物权登记制度，目的是保障权利人将来能够实现物权。

四、如何参与有预售许可证的房产拍卖

在参与有预售许可证的房产拍卖时：

参与拍卖前委托律师详尽调查或者自己进行核实
- 核实房屋产权信息，包括但不限于土地的出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理过不动产权证、有无设置抵押担保、有无共有产权人、是否限购等。
- 现场实地看房，查看房屋质量问题、安全隐患、占用情况、其他债务情况，了解标的房屋的内部构造、基础设施占用情况、其他债务等情况，避免在日后的使用过程中出现了问题，无法向第三方追究责任。
- 初步核实费用，竞拍过程中的成交价通常是房屋的“裸价”，而竞买成功后因房屋过户所涉及的一切税、费、
- 核查原权利人注册地址迁入情况。
拍下房产后，对接法院取得“四书”
- 四书包括：法院委托拍卖行拍卖的《委托拍卖书》、法院出具《成交确认书》、《裁定书》、《协助执行通知书》。
- 一般情况，法院会在拍卖成功后的1-2个月之内出具这些法律文书。
房产解封
- 房产过户第一步就是解除房产的查封，预估存在轮候查封带来的影响。
- 在缴纳房产全款后，第一时间和法院进行联系，推进法院出具协助执行裁定书，解除房产的查封。
- 在拍卖前应当进行详细的尽调工作，予以确定法拍房产被几家法院查封，如仅被拍卖法院查封，跟法院沟通解封即可，如果存在多家法院查封的情况，还需要和其他法院进行额外的沟通。
房产解押
- 房产过户第二步就是“解押”，指的是解除这套房产被原房主抵押行为，去对应的房管局、档案局、不动产管理局等单位涂销房产的抵押。
- 需要确定抵押情况、抵押机构以及相关的负责法院，区分一下本地法院和外地法院，本地法院会方便一点，可直接和房管局等机构沟通，外地法院需要另委托本地法院进行解押，需要更多时间沟通、确定、提交手续。
税费、其他费用的缴纳
- 在房产解封、涂销抵押之后，可携带法院裁定书等资料去缴纳税费等相关费用，部分房管局/不动产登记中心要求先解封后才可办理核税，需要核实解封进度，再预约核税。
- 税费缴纳一般有契税、印花税、增值税等等。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》与《税收征收管理法》的相关规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
房产过户
- 交完税费以及其他费用后，可携带竞拍成功的文件、法院对房产解封的文件、税费及各种费用缴纳的证明办理过户手续。整个过户流程需沟通及时、材料完备，预计在2-3周内拿到房产证。
- 需要准备材料如下：
  - 买受人证件类如个人名义购买需要身份证(夫妻双方)原件、户口本原件、结婚证原件(若有，离异或者曾离异再婚的，需提供离婚证和离婚协议)、未成年子女出生证原件或身份证原件(若有)。如公司名义购买需要营业执照原件、开户许可证原件、法人证明书原件、法人身份证复印件。以上材料需复印三份，身份证正反面复印，户口本复印至空白页。
  - 法院、房产、税务部门出具的文书类
    - 执行裁定书原件
    - 开具给不动产事务登记中心的协助执行书原件
    - 开具给税务部门的协助执行通知书原件
      - 拍卖成交确认书原件
    - 法院出具的房款收据
    - 房产部门出具的协执文书收件回执
      - 各项税费缴纳凭证拿到材料请先检查法律文书地址、金额、名字及身份证号码是否正确以上材料需复印四份准备。
  - 其他类
    - 网上打印完整拍卖公告和竞价记录(含标的物照片)
    - 原产权人身份证号(可要求法院提供)
    - 标的物如包含车位，请要求法院分别确认房屋价格和车位价格。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。本质上是为了在为开发商售卖期房、提高资产周转率提供法律支持。《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。

五、预售许可证房产拍卖的注意事项

在预售许可证房产拍卖过程中，需要注意以下事项：

人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。
在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。
对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。
对于被执行人与案外人 (含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，需按照相关法律规定进行处理。

商品房预售许可申请表。
开发企业的《营业执照》和资质证书。
土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。
投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。
工程施工合同及关于施工进度的说明。
商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

签署商品房预售合同时，需注意以下几点：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
关注土地使用权证。集体土地不可用于房地产开发经营，即传说中的小产权房或无证房；不同的土地规划有着不同的土地使用年限，一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。
对商品房阳台个数或封闭方式有特殊需求的，需要重点关注相关条款。
关注预售房屋土地使用权及商品房是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，应慎重考量后再选择签署合同。
关注产权瑕疵的救济条款。

应注意以下几点：