预售许可证营业税

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2024-10-14 09:24:34
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内容摘要：预售许可证的定义与作用预售许可证是房地产开发企业在销售尚未建成的房产前，需向有关部门申请的一种合法文件。其主管机关是市国土房管局，...

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预售许可证的定义与作用

预售许可证是房地产开发企业在销售尚未建成的房产前，需向有关部门申请的一种合法文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

预售许可证的作用体现在多个方面。它提供了市场准入标准，要求开发商具备一定的经济实力、信誉和技术能力，确保只有有实力的开发商才能进入市场进行销售，从而提高市场的竞争力和整体水平。例如，开发商需要在项目立项、规划、取得土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证等多方面达到要求，并提供资金证明等相关文件才有资格申请预售许可证，这就筛选掉了一些不具备开发能力的企业。

预售许可证能保护购房者权益。购房者在购买房产时能够获得合法保障，避免因开发企业未完成建设或逾期交付等问题而造成的经济损失。如果没有预售许可证，购房者面临的风险极大，比如可能遭遇烂尾楼情况，资金打水漂。而且，在签订购房合同时，若开发商未取得预售许可证，根据相关法律规定，预售合同可能无效。

它有助于规范房地产市场。通过预售许可证的管理，政府能够有效地控制市场秩序，防止不法开发商利用房产预售进行欺诈行为，维护市场的健康发展。例如，一些不良开发商可能会在没有任何建设能力的情况下，收取购房者的款项后消失，而预售许可证制度可以避免这种情况的发生。同时，预售许可证通常包含项目基本信息、销售面积和销售价格等内容，是交易的重要法律依据，有助于维护市场秩序，让购房者清楚了解所购房产的相关信息，保障交易的公平性和透明度。

营业税的概念和征收范围

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，属于流转税制中的一个主要税种。

其征收范围主要包括在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产和销售不动产。应税劳务涵盖了多个行业，例如交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等。具体来说，在交通运输业中，如货物运输、旅客运输等经营活动取得的营业额需要缴纳营业税；建筑业中，建筑工程的承包、分包等业务涉及的营业额属于征收范围；金融保险业中，银行的存贷款业务、保险业务等相关收入也在征收范围内；邮电通信业的邮政服务、电信服务等营业额同样要缴纳营业税；文化体育业的演出、赛事等经营活动收入；娱乐业如歌舞厅、游戏厅等场所的营业收入；服务业中的餐饮、住宿、旅游等业务的营业额都是营业税的征收对象。

单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或个人，也视同发生应税行为，需要缴纳营业税。例如，甲企业将自己名下的一处房产无偿赠送给乙企业，这种情况下，甲企业需要按照相关规定缴纳营业税。

预售许可证与营业税的关系

预售许可证与营业税存在一定的关联。对于房地产企业而言，取得预售许可证是进行房产预售的合法前提。在预售阶段，企业虽然尚未完成房产的最终交付，但已经开始收取购房款（预收款）。而根据营业税的相关规定，销售不动产属于营业税的征收范围，所以一旦房地产企业开始预售并取得收入，就可能涉及到营业税的缴纳问题。

从业务流程的角度看，预售许可证的取得标志着房地产项目可以合法地进入预售阶段，而这个阶段企业的销售行为会触发营业税的纳税义务。例如，当购房者与开发商签订预售合同并支付预付款后，开发商就有了营业额（预收款），在满足营业税征收条件的情况下，就需要按照规定计算并缴纳营业税。

同时，预售许可证所规定的项目信息、销售面积、销售价格等内容，对营业税的计算也有一定的影响。因为营业税的计算通常基于销售额（营业额），而这些信息与确定销售额有着直接或间接的关系。比如，销售价格是计算营业额的重要依据，如果开发商擅自提高销售价格，那么在缴纳营业税时，其营业额就会相应增加，从而缴纳更多的营业税。

办理预售许可证是否涉及营业税缴纳

办理预售许可证本身并不直接涉及营业税的缴纳。办理预售许可证是房地产开发企业向房地产管理部门申请的一种行政许可行为，主要是为了获得房产预售的合法资格，这个过程主要涉及到提交项目相关的证件、资料，接受房地产管理部门对项目合法性、安全性、可行性等方面的审核，如提交商品房预售许可申请表、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、资金证明等资料。

在取得预售许可证之后进行房产预售活动时，就会涉及到营业税的缴纳。房地产开发企业在预售房产时，按照营业税相关规定，在收到预收款时就可能产生了营业税的纳税义务。例如，根据相关政策规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照一定的预征率预缴增值税（营改增之前为营业税）。

关于预售许可证的法规规定

根据《中华人民共和国民法典》、《房地产管理法》及地方性法规，房地产的预售应当取得预售许可证，未取得的预售合同无效。《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

在申请预售许可证时，开发企业需要满足一系列条件。例如，根据《城市房地产管理法》第四十五条、《商品房销售管理办法》第五条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，房地产开发企业预售商品房需要满足已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件。而且部分地方也会有一些地方性的规定和要求，房地产开发企业也要予以注意。

关于营业税的法规规定

《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。纳税人按照营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额 = 营业额×税率。营业额以人民币计算，纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。

对于房地产企业预售业务涉及营业税（营改增之前）的情况，在收到预收款时就需要按照规定进行处理。不同的应税行为有不同的规定，例如对于兼营不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；未分别核算营业额的，从高适用税率等规定。

在营业税的征收管理方面，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定执行。例如，营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。