土地二级资质

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2024-10-14 09:20:13
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内容摘要：一、土地二级资质的定标准土地二级资质在不同的土地相关业务中有不同的体现。在土地开发领域，以房地产开发为例，土地二级开发是指土地使...

各类资质· 许可证· 备案办理

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一、土地二级资质的定标准

土地二级资质在不同的土地相关业务中有不同的体现。在土地开发领域，以房地产开发为例，土地二级开发是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、出租、抵押等。就像房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

从企业资质角度来看，虽然没有一个名为“土地二级资质”的单一、统一概念涵盖所有土地相关业务，但在土地工程施工方面，取得土地工程施工资质的企业，可以承担土地开发、整理、基础设施建设等工程施工任务，资质级别越高，企业承担工程的能力越强，相应的市场竞争优势也越大。不过这里并没有非常明确针对“土地二级资质”单独的、区别于其他资质等级的详细定义，更多是在整个资质体系中的一个层级概念。

在建设用地使用权的二级市场相关概念中，主要涉及的是土地使用权的流转等相关规则，但可以理解为，参与土地二级市场相关业务的企业或者个人，需要具备一定的条件或者资质，例如在土地转让时可能需要满足土地开发达到一定程度（如投资额达到25%等情况）等要求，这也可以从侧面反映出一种潜在的与土地二级资质相关的标准要求。

二、土地二级资质的申请流程

目前并没有专门针对名为“土地二级资质”的统一申请流程。但从土地开发和建设用地使用相关流程可以进行一定的推断。

在土地开发方面，如果涉及到土地二级开发（如房地产开发中的土地流转后的建设），如果是分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。在申请时，建设单位应当填写《建设用地申请表》，并附具建设项目用地预审意见、建设项目批准、核准或者备案文件、建设项目初步设计批准或者审核文件等材料。如果建设项目拟占用耕地的，还应当提出补充耕地方案；建设项目位于地质灾害易发区的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。

从土地二级市场的建设用地使用权转让等角度来看，虽然没有明确是资质申请，但在进行土地转让等操作时，例如在一些试点地区的案例中，土地使用权人如果要转让土地，需要向国土资源局提出申请，并且要满足一定的条件，如土地上的开发建设情况（像投资额达到一定比例等），经过相关部门的审核等流程，这也类似于一种特殊的“资质审核”过程。例如在二连浩特市的案例中，土地使用权人C某向二连浩特市国土资源局提出申请拟转让其名下一工业用地项目，需要经过国土资源局的相关操作流程，包括对土地情况的审核等。

三、拥有土地二级资质的企业案例

在土地二级市场改革试点中，有很多企业参与到土地使用权的转让、开发等相关业务中，可以视为与土地二级资质相关的企业案例。

例如在宁波市，在土地二级市场试点启动后，创新性的提出了“先投资后转让”的办法。这里涉及到的受让企业先与转让前签订转让合同，并依法办理预告登记，然后由受让人出资进行开发建设，待投资额达到25%的条件后，再办理正式的不动产转移登记。这些参与的受让企业在这个过程中，需要满足土地开发投资等相关要求，类似于具备某种土地二级开发相关的能力或者资质要求。

再如二连浩特市的案例，土地使用权人C某向二连浩特市国土资源局提出申请拟转让其名下一工业用地项目，该宗地的地上建筑物和构筑物均为未理房屋所有权登记，且由于历史原因，也难以认定投资额。二连浩特市国土资源局通过土地二级市场交易平台进行挂牌，最后由Z某、W某竞买成功，在依法缴纳相关税费后，国土局为双方办理了土地使用权转移登记。这里的Z某和W某作为竞买成功的企业或者个人，在参与土地二级市场交易过程中，需要遵循相关的土地交易规则，满足土地开发、交易等相关要求，也可以看作是与土地二级资质相关的案例体现。

还有重庆市两江新区的案例，A公司于2011年9月与两江新区管委会签订投资协议，拟投资亿元在某开发区进行汽车冲压、焊件生产等项目。A面积38535平方米，已交清土地价款并取得不动产权证。项目于2013年10月正式动工，2014年5月主体工程全部完成。随后，因资金链断裂，A公司拟将宗地及地上建筑物（包括联合厂房、检测综合楼、门卫室等，但未办理房屋产权证）转让给B公司。这个案例中A公司和B公司在土地的获取、开发、转让等过程中，涉及到土地二级市场的相关规则，也体现了企业在土地二级开发相关业务中的操作和要求。

四、土地二级资质的优势和限制

（一）优势

市场机会多

在土地二级市场中，拥有土地二级资质（或者具备相关能力和条件）的企业或个人，可以参与到更多的土地流转相关业务中。例如在土地使用权的转让、出租、抵押等业务中，能够获取更多的土地资源进行开发或者投资。就像在一些城市的土地开发中，随着城市的发展，有很多存量土地需要进行二次开发，拥有相关资质或者能力的主体就可以抓住这些机会，进行房地产开发或者其他产业的土地利用开发，从而获得经济收益。

提升竞争力

相较于没有相关资质或者能力的主体，拥有土地二级资质的企业在土地开发、建设等方面更具竞争力。在土地资源有限的情况下，政府或者市场在选择合作对象时，往往会倾向于那些有资质、有能力、有经验的企业。例如在土地招标、拍卖或者挂牌出让过程中，有土地二级开发相关资质或者成功经验的企业，可能会在评标或者竞拍中更具优势，因为他们被认为更有能力按照规定完成土地的开发和建设任务，保障土地资源的合理利用。

有利于资源整合

拥有土地二级资质的企业可以更好地整合土地资源以及与之相关的资金、技术、人才等资源。例如在土地二级开发过程中，企业可以将土地与房地产开发技术、建筑工程人才、开发资金等进行有效的整合，实现土地的高效开发和利用。同时，还可以通过土地的流转和整合，优化城市的土地布局，提高土地的利用效率，促进城市的可持续发展。

（二）限制

资质获取难度

虽然没有明确统一的土地二级资质标准，但从相关的土地开发、建设等要求来看，要满足土地二级开发相关的条件并不容易。例如在土地转让时可能要求土地开发投资额达到一定比例，这就需要企业有足够的资金投入前期开发。而且在申请建设用地审批手续时，需要准备众多的文件材料，如建设项目用地预审意见、建设项目批准、核准或者备案文件等，任何一个环节出现问题都可能导致无法顺利进行土地二级开发相关业务、。

政策法规约束

土地二级开发受到众多政策法规的约束。例如在土地用途方面，必须按照规定的土地用途进行开发建设，不能随意改变土地用途。在土地开发的规划方面，要遵循城市的总体规划和土地利用规划等要求。如果违反这些政策法规，企业将面临处罚，甚至可能失去土地二级开发的资格。像在一些城市，对土地开发的容积率、绿化率等都有明确的规定，企业必须严格遵守。

市场风险

土地二级开发与市场的联系非常紧密，市场的波动会给企业带来风险。例如房地产市场的不景气会影响土地二级开发中的房地产项目的销售和收益。如果企业在土地开发过程中遇到市场需求下降、房价下跌等情况，可能会导致资金回收困难，甚至出现亏损。而且土地开发周期较长，在这个过程中市场的不确定性因素较多，企业需要承担较大的市场风险。

五、土地二级资质相关政策法规

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

132次常务会议修订通过，它为土地管理提供了基本的法律框架，但在土地的开发、利用、审批等方面提供了基本的依据。例如在建设用地的审批等相关流程方面的规定，对土地二级开发过程中的土地获取等环节有着重要的指导意义。

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》

它明确了土地二级市场的交易规则、创新了运行模式、加强了服务和监管，为土地二级市场交易提供了依据。在土地二级资质相关方面，虽然没有明确提及资质本身，但在土地使用权的转让、出租、抵押等业务的规定中，间接影响着参与这些业务的企业或者个人需要具备的条件，例如在土地转让时对土地开发程度等方面的要求等，这与土地二级资质的概念有着一定的关联。

地方相关政策法规

各地方政府也会根据国家的法律法规制定适合本地的政策法规。例如在土地二级市场改革试点地区，如宁波市、二连浩特市、重庆市两江新区等，都有各自针对土地使用权转让、开发等相关的政策规定。这些地方政策在遵循国家法律法规的基础上，会根据本地的实际情况，对土地二级开发过程中的交易流程、开发要求等进行细化和调整，也是土地二级资质相关政策法规体系的重要组成部分。