有备案没有预售许可证

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2024-11-08 08:49:57
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内容摘要：一、没有预售许可证但有备案的情况在房地产交易中，预售许可证和备案是两个不同的概念。预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期...

各类资质· 许可证· 备案办理

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一、没有预售许可证但有备案的情况

在房地产交易中，预售许可证和备案是两个不同的概念。预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，未取得该证不得进行商品房预售。而备案是指开发商按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案的行为。

存在有备案却没有预售许可证的情况可能是由于多种原因。一方面，可能是开发商违规操作，在未取得预售许可证的情况下，通过一些手段办理了备案手续，这是不符合正常程序的。另一方面，导致出现这种看似矛盾的情况。

例如，有些开发商为了尽快回笼资金，在工程进度未达到获取预售许可证要求（如投入开发建设的资金未达到工程总投资的25%以上等情况）的情况下，就与购房者签订合同并试图进行备案。这种行为不仅违反了相关规定，也给购房者带来诸多风险。因为从法律规定来看，没有预售许可证所签订的商品房预售合同可能被认定无效（虽然在起诉前取得预售许可证的，可以认定有效）。这就意味着购房者的权益很难得到有效保障，如可能面临房屋无法按时交付、质量无法保证、不能顺利办理产权等问题。

二、备案与预售许可证的关系

（一）备案的内涵与意义

备案是一种行政管理手段，旨在对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。按照规定，开发商预售商品房，不仅要取得预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。这一过程有助于相关部门对房地产交易进行监管，保障交易的规范进行。

（二）预售许可证的重要性

预售许可证是开发商进行期房销售的法定前提条件。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，否则不得进行商品房预售。它是对开发商在项目建设进度、资金投入等多方面达到一定标准的认可，例如要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上等条件。

（三）两者关系

预售许可证是进行预售合同备案的前提。只有取得了预售许可证，开发商才有资格进行预售，进而才有进行预售合同备案的基础。如果没有预售许可证就进行备案，这种备案行为是缺乏合法依据的。同时，备案可以视为预售许可证制度下的后续管理环节，是对已获得预售许可的项目在销售合同层面的进一步监管，以确保开发商按照规定销售房屋，保护购房者的权益。

三、有备案无预售许可证的影响

（一）对购房者的影响

1. 合同效力风险

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这就意味着如果购房者购买了有备案但无预售许可证的房屋，其签订的合同很可能是无效的，一旦发生纠纷，购房者的权益很难得到法律的有效保护。

2. 产权办理风险

没有预售许可证可能无法办理备案登记，进而购房者所购商品房就无法在房屋登记部门办理产权证。即使交房入住了，也依然可能无法办理产权。这使得购房者长期处于产权不确定的状态，影响房屋的转让、抵押等权益的行使。

3. 资金安全风险

购房款可能不会进入合法的资金监管账户，这就存在开发商挪用资金的风险。如果开发商出现资金链断裂等问题，购房者的购房款可能面临损失，房屋建设也可能无法顺利完成，导致工程烂尾的情况发生。

4. 按揭贷款风险

在没有《商品房预售许可证》的情况下，购房者无法办理按揭手续，不能通过按揭方式支付房款。如果购房者通过某种渠道贷款购买了无预售许可证的商品房，一旦该公司违约，购房者不但没有房子，还要向银行还款，否则还要向银行承担违约责任。

（二）对开发商的影响

1. 法律责任风险

开发商未取得预售许可证进行销售是违反相关法律法规的行为，行政主管部门可进行查处并给予相应的行政处罚。这可能包括罚款、责令停止销售等处罚措施，影响开发商的商业信誉和后续项目的开发。

2. 合同纠纷风险

由于未取得预售许可证签订的合同可能无效，开发商可能面临众多购房者的起诉，要求返还已付购房款及利息、赔偿损失等。这不仅会给开发商带来经济上的损失，还会损害其企业形象和声誉。

四、如何解决有备案但无预售许可证的问题

（一）开发商角度

1. 积极整改

开发商应仔细审查未达标的原因，如工程进度不足、资金投入未达标等，有针对性地进行整改和完善，以满足获取预售许可证的条件。例如，如果是工程进度问题，要加快工程建设进度，确保投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上（对于预售的要求）等。

2. 完善手续

确保土地使用权证书、建设工程规划许可等相关手续齐全。如果存在手续缺失或不完善的情况，要及时补办或修正，为获取预售许可证做好准备。同时，要积极与相关部门沟通，按照要求提交申请预售许可证所需的证件（复印件）及资料，如商品房预售许可申请表等。

（二）购房者角度

1. 核实情况

购房者如果发现所购房屋有备案但无预售许可证的情况，可以向开发商询问，要求其给出合理的解释和解决方案。同时，也可以向当地房地产管理部门查询，了解项目的真实情况。

2. 协商退款或等待

如果开发商无法在短期内取得预售许可证，购房者可以考虑与开发商协商退款事宜，要求返还已付购房款及利息，并根据具体情况要求开发商承担相应的赔偿责任。如果购房者愿意等待开发商取得预售许可证，可以要求开发商出具书面承诺，明确取得许可证的时间，并在合同中约定相关的权益保障条款。

（三）政府部门角度

1. 加强监管

相关政府部门要加强对房地产市场的监管，严格审查预售许可证的发放条件，避免出现有备案无预售许可证的违规情况。对于发现的违规行为，要及时查处，责令开发商停止违规销售行为，并按照规定给予相应的处罚。

2. 信息公开与协调

要及时公开房地产项目的相关信息，包括预售许可证的发放情况、备案情况等，让购房者能够方便地获取准确信息。同时，要加强部门之间的协调配合，确保房地产管理部门和土地管理部门在预售许可证和备案管理上的衔接顺畅，避免管理漏洞。

五、相关案例分析

（一）案例情况

某地一房地产项目，开发商在工程进度仅完成15%（未达到预售要求的25%）的情况下，与部分购房者签订了购房合同，并通过一些手段办理了合同备案。该项目并未取得预售许可证。随着项目推进，开发商出现资金链紧张的情况，工程进度缓慢，部分购房者发现自己的房屋面临无法按时交付、可能无法办理产权等问题。

（二）问题分析

1. 开发商违规行为

开发商未达到预售条件却进行销售并办理备案，这是明显的违规行为。其目的可能是为了尽快回笼资金缓解资金压力，但这种做法严重违反了相关法律法规，损害了购房者的权益。

2. 购房者权益受损情况

购房者面临诸多问题，合同可能无效。资金安全无法保障，购房款可能被开发商挪用，导致工程进度受影响。产权办理存在不确定性，即使交房也可能无法办理产权证。

3. 处理结果

部分购房者向法院提起诉讼，根据相关法律规定，由于开发商未取得预售许可证，法院认定购房合同无效。开发商被要求返还购房者已付购房款及利息，并承担一定的赔偿责任。同时，政府相关部门对该开发商进行了行政处罚，责令其停止违规销售行为，进行整改，待达到预售条件后重新申请预售许可证。这一案例充分体现了有备案无预售许可证所带来的一系列问题以及相关方应承担的后果。