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商品房现售没有资质怎么办

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2024-11-02 10:47:20
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内容摘要：商品房现售资质相关问题一、商品房现售资质的要求商品房现售需要符合一系列严格的条件。根据相关法律法规和规定，主要包括以下方面：现售商...

各类资质· 许可证· 备案办理

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商品房现售资质相关问题

一、商品房现售资质的要求

商品房现售需要符合一系列严格的条件。根据相关法律法规和规定，主要包括以下方面：

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这是确保开发企业具备合法的主体资格和相应的开发能力。
取得国有土地使用权证书，以保障现售商品房的用地合法。
持有建设工程规划许可证和施工许可证，确保现售商品房规划、建设手续合法。
已通过竣工验收，保证商品房符合工程建设质量标准。
拆迁安置已经落实，保障被拆迁人的合法权益。
供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，确保现售商品房达到基本使用条件。
物业管理方案已经落实，避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。并且经测绘机构对房屋和土地使用权面积进行测定。属于住宅商品房的，需经过住宅建设管理部门审核，取得《住宅交付使用许可证》。出售房产应到房地产登记部门办理新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。如果房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《民法典》、《城市房地产抵押管理办法》、《民法典》的有关规定执行。

二、没有商品房现售资质的后果

如果房地产开发企业未取得商品房现售资质就进行销售，将面临严重的后果。

行政处罚风险：根据《商品房销售管理办法》第三十六条“未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。”、第三十七条“未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。”第三十八条“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”之规定，以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”之规定，未取得相应的资质或条件而进行商品房销售的，房地产开发企业将面临相应的行政处罚。
民事法律风险：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”等相关规定，若房地产开发企业将不具备预售条件的商品房进行预售的，将需承担合同无效、返还购房款及利息、赔偿损失等责任。

参考案例一：

审理法院：广东省佛山市南海区人民法院(原广东省南海市人民法院)

案号：(2015)佛南法民三初字第1589号

法院查明：被告(甲方)与原告(乙方)签订认购协议，约定乙方已知悉本项目商品房的销售方案，知悉本项目商品房尚未达到公开销售条件，充分知情并知悉相关风险，因此而产生的一切经济和法律责任由本人自行承担。另查明，至辩论终结时，被告尚未取得涉讼房屋商品房预售许可证明。

法院认定：而原、被告双方签订的认购书、认购协议，即系以买卖涉讼房屋为目的而达成合意的预约合同，双方签订该合同实质上是在实施房屋销售行为，根据上述规定，故双方签订的认购书、商品房认购协议因违反法律禁止性规定而无效。被告广东中旅(南海)旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还695723元予原告李海。

参考案例二：

审理法院：河南省周口市中级人民法院

案号：(2015)周民终字第1269号

案由：上诉人河南翔宇置业有限公司与被上诉人刘华丽商品房买卖合同纠纷一案

法院查明：翔宇置业在向刘华丽出售其周口翔宇花园小区30号楼1单元4楼东户房屋时，并未告知刘华丽该房未取得商品房预售许可证，以致刘华丽签订的商品房买卖合同无效。后翔宇置业无法履行其承诺，将刘华丽的购房款退回。翔宇置业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明，导致双方签订商品房买卖合同被解除，刘华丽有权要求翔宇置业赔偿已付购房款一倍的损失118000元。

法院认定：翔宇置业在向刘华丽出售房屋时，未告知其没有房地产预售许可证，翔宇置业应当赔偿刘华丽已付购房款一倍的损失。

三、获取商品房现售资质的流程

获取商品房现售资质的流程如下：

网上办理流程：
- 申请。申请人在广东政务服务网上提出申请，提交申请材料。
- 受理。接件受理人员核验申请材料，当场作出受理决定。申请人符合申请资格，并材料齐全、格式规范、符合法定形式的，予以受理，出具《受理回执》；申请人不符合申请资格或材料不齐全、不符合法定形式的，接件受理人员不予受理，出具《不予受理通知书》。申请人材料不符合要求但可以当场更正的，退回当场更正后予以受理。
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。