预售许可证在竣工备案前

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  好顺佳集团

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  2024-11-01 10:48:31

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商品房预售许可证的办理流程

商品房预售许可证的办理流程较为复杂，具体如下：

• 申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请书。

• 受理：市场股出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料。

• 初审：市场股初审开发企业提交的资料。

• 审核：相关部门对提交的资料进行审核。

• 发证：审核通过后发放商品房预售许可证。

• 公示：对获得预售许可证的项目进行公示。

• 已交付全部出让金，取得土地使用权证书。

• 持有建设工程规划许可证和施工许可证。

• 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

• 房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

  • 多层建筑已完成主体结构三分之一以上。

  • 高层建筑已完成地面以下的主体工程。

办理商品房预售许可证的重要性：

商品房预售许可证是房地产开发企业能够合法预售商品房的重要凭证。它不仅保障了购房者的合法权益，也规范了房地产市场的交易秩序。没有预售许可证的情况下进行预售，可能会导致交易风险增加，如开发商资金链断裂、项目烂尾等问题。

竣工备案的相关规定

房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案有着明确的管理办法和规定。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（78号发布，《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》修正），工程竣工验收备案有着严格的要求和程序。

工程竣工验收应当按以下程序进行：

• 工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

• 建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。

• 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

• 建设单位组织工程竣工验收。包括建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：

• 施工许可证。

• 施工图设计文件审查意见。

• 本规定第五条(二)、(三)、(四)、(八)项规定的文件。

• 验收组人员签署的工程竣工验收意见。

• 法规、规章规定的其他有关文件。

负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

竣工备案的意义：

竣工备案是对工程建设质量和合规性的最终确认，保障了建筑物的安全性和使用功能，也是建筑物合法投入使用的重要依据。

预售许可证与竣工备案的时间关系

一般来说，商品房预售许可证的取得通常在竣工备案之前。在商品房开发的过程中，会陆续涉及到土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案表（也叫竣工备案回执）的住建部门审批及办理，即“五证一表”。

需要注意的是，虽然预售许可证的取得先于竣工备案，但这并不意味着取得预售许可证后就可以忽视后续的建设质量和竣工备案工作。开发商在预售房屋后，仍需按照规定的工程进度和质量要求进行建设，并在竣工后及时办理备案手续。

两者时间关系的影响：

预售许可证的取得时间影响着开发商的资金回笼和项目推进速度，而竣工备案的时间则关系到房屋能否合法交付使用以及购房者的权益保障。

竣工备案前能否取得预售许可证

根据相关法律法规和规定，在竣工备案前是可以取得预售许可证的。

取得商品房预售许可证需要满足一定的条件，例如：

• 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

• 持有建设工程规划许可证和施工许可证。

• 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

• 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

但需要强调的是，即使取得了预售许可证，开发商也必须按照相关规定和合同约定进行房屋建设和销售，确保房屋质量和交付时间。

未取得预售许可证预售的后果：

如果开发商在未取得预售许可证的情况下就提前销售商品房，行政上，应承担被处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》等处罚。

相关案例中预售许可证在竣工备案前的情况

在一些相关的实务案例中，对于预售许可证在竣工备案前的情况存在不同的观点和处理方式。

例如，《建设工程质量管理条例》第49条规定明确表达了如下含义：（1）备案是告知性的，无需行政机关批准、回复；（2）“自建设工程竣工验收合格之日起15日内备案”表明了，备案是在竣工验收后，所以备案与否不会影响工程竣工验收合格的法律效力。

同时，在最高人民法院的相关裁判中，对于房屋未办理预售许可证时，房屋买卖合同的效力以及案外人能否排除执行等问题，目前尚未形成统一认识，存在一定的争议。

另外，也有观点认为，当起诉前商品房已完成竣工验收备案，房屋已属现房时，商品房预售合同应认定有效。

案例分析的启示：

这些案例反映出在实际操作中，预售许可证与竣工备案的关系以及相关法律问题的复杂性和多样性。购房者和开发商在进行房屋交易和开发过程中，应当严格遵守法律法规，以保障自身的合法权益。

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