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竣工备案在预售许可证

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2024-10-24 10:21:03
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内容摘要：竣工备案的含义、流程及相关规定竣工备案是指建设单位在工程竣工验收且经工程质量监督机构监督检查符合规定后，在规定时间内到备案机关办理...

各类资质· 许可证· 备案办理

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竣工备案的含义、流程及相关规定

竣工备案是指建设单位在工程竣工验收且经工程质量监督机构监督检查符合规定后，在规定时间内到备案机关办理的备案手续。其流程包括以下“十步走”：

施工单位自检评定：单位工程完工后，施工单位对工程进行质量检查，确认符合设计文件及合同要求后，填写《工程验收报告》，并经项目经理和施工单位负责人签字。
监理单位提交《工程质量评估报告》：监理单位收到《工程验收报告》后，应全面审查施工单位的验收资料，整理监理资料，对工程进行质量评估，提交《工程质量评估报告》，该报告应经总监及监理单位负责人审核、签字。
勘察、设计单位提出《质量检查报告》：勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行检查，并提出书面《质量检查报告》，该报告应经项目负责人及单位负责人审核、签字。
建设(监理)单位组织初验：建设单位组织监理、设计、施工等单位对工程质量进行初步检查验收。各方对存在问题提出整改意见，施工单位整改完成后填写整改报告，监理单位及监督小组核实整改情况。初验合格后，由施工单位向建设单位提交《工程竣工报告》。
建设单位组成验收组、确定验收方案：建设单位收到《工程竣工报告》后，组织设计、施工、监理等单位有关人员成立验收组，验收组成员应有相应资格，工程规模较大或是较复杂的应编制验收方案。
施工单位提交工程技术资料：施工单位提前七天将完整的工程技术资料交质监部门检查。
竣工验收：建设单位主持竣工验收会议，组织验收各方对工程质量进行检查。如有质量问题提出整改意见。监督部门监督人员到工地现场对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。
施工单位按验收意见进行整改：施工单位按照验收各方提出的整改意见及《责令整改通知书》进行整改，整改完毕后，写出《整改报告》，经建设、监理、设计、施工单位签字盖章确认后送质监站，对重要的整改内容，监督人员参加复查。
工程验收合格：对不合格工程，按《建筑工程施工质量验收统一标准》和其它验收规范的要求整改完后，重新验收，直至合格。
验收备案：验收合格后五日内，监督机构将监督报告送县住建委。建设单位按有关规定报县住建委备案。

工程竣工验收的程序如下：

工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告必须经总监理工程师签署意见。（施工单位在工程竣工前，通知质量监督部门对工程实体进行到位质量监督检查）。
建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单通知负责监督该工程的工程监督机构。
建设单位组织工程竣工验收。
- 建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履行情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。
- 审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位提供的工程档案资料。
- 查验工程实体质量。
- 对工程施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出总体评价，形成工程竣工验收意见，验收人员签字。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应报当地建设行政主管部门或监督机构进行协调，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

工程竣工验收必备条件包括：

已完成设计和合同规定的各项内容。
单位工程所含分部(子分部)工程均验收合格，符合法律、法规、工程建设强制标准、设计文件规定及合同要求。
工程资料符合要求。
单位工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料完整；主要功能项目的抽查结果符合相关专业质量验收规范的规定。
单位工程观感质量符合要求。
各专项验收及有关专业系统验收全部通过。由建设单位负责向有关政府行政主管部门或授权检测机构申请各项专业、系统验收：
- 消防验收合格文件。
- 规划验收认可文件。
- 环保验收认可文件。
- 电梯验收合格文件。
- 智能建筑的有关验收合格文件。
- 建设工程竣工档案预验收意见。
- 建筑工程室内环境检测报告。

工程竣工验收备案方面，建设单位应当自工程竣工验收且经工程质量监督机构监督检查符合规定后15个工作日内到备案机关办理工程竣工验收备案，建设单位办理竣工工程备案手续应提供下列文件：

竣工验收备案表。
工程竣工验收报告。
施工许可证。
施工图设计文件审查意见。
施工单位提交的工程竣工报告。
监理单位提交的工程质量评估报告。
勘察、设计单位提交的质量检查报告。
由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。
验收组人员签署的工程竣工验收意见。
施工单位签署的工程质量保修书。
单位工程质量验收汇总表。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
法律、法规、规章规定必须提供的其他文件。

预售许可证的含义、办理条件及作用

商品房预售许可证是指房地产开发企业在开始销售楼盘前，需向相关行政主管部门申请获得的一种许可证。办理预售许可证需要满足以下条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
持有建设工程规划许可证和施工许可证。
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售许可证具有以下作用：

可以判断开发商是否合法建房，比如工程建设手续是否齐全，楼盘在规划和施工上是否取得规划证和许可证，有没有违背城市规划等。
可以判断房屋是否具备上市交易资质。
能够确定土地使用权是否合法使用，开发商要卖房，须交纳国有土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书，才能办理商品房销售许可证进行销售。
可以用于判断房屋质量是否达标，有此证则代表房子已经通过竣工验收。

竣工备案与预售许可证的关系

竣工备案和预售许可证是房地产开发过程中的两个重要环节，但它们的发生时间和作用有所不同。预售许可证是在项目建设达到一定条件后，允许开发商提前销售房屋的许可证明。而竣工备案则是在工程竣工验收合格后，向相关部门进行的备案手续。

在时间顺序上，预售许可证的取得通常先于竣工备案。取得预售许可证意味着项目可以开始预售，但此时工程尚未竣工。而竣工备案是在工程全部完成并验收合格后进行的。

两者的关系并非直接的因果关系，但预售许可证的取得条件中，部分内容与竣工备案相关，例如都需要建设工程规划许可证等相关文件。

竣工备案对获取预售许可证的影响

竣工备案并非获取预售许可证的直接前置条件。预售许可证的取得主要取决于开发商是否满足如已交付全部土地使用权出让金、持有建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金达到一定比例等条件。

竣工备案的相关要求和程序，在一定程度上反映了项目的合规性和质量保障，对于保障购房者的权益具有重要意义。虽然竣工备案本身不直接决定能否获取预售许可证，但它是整个项目开发过程中质量和合规的重要体现。

相关法规中竣工备案和预售许可证的规定

在相关法规中，对于竣工备案和预售许可证都有明确的规定。

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

《商品房销售管理办法》对商品房现售和预售的条件、程序、广告与合同、销售代理、交付等方面都做出了规定。

《建设工程质量管理条例》第49条规定明确表达了如下含义：