小产权房能办营业许可证吗

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2024-10-09 08:47:35
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内容摘要：一、小产权房的定义与相关概念小产权房是相对于大产权房而言的概念。大产权房有国家颁发的产权证，包括房产使用权证与国有土地使用权证；而...

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一、小产权房的定义与相关概念

小产权房是相对于大产权房而言的概念。大产权房有国家颁发的产权证，包括房产使用权证与国有土地使用权证；而小产权房是建在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，由乡（镇）政府发证书，这种房屋被视为乡产权房，即小产权房。小产权房没有“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。

城市里的土地主要是国有土地，农村和城市郊区的土地主要是集体土地。在集体土地上建起来的房子分为宅基地和小产权房。小产权房大多是无资质、无许可的建设单位与村委会或乡镇政府合作开发，未依现行法律获得商品房开发资质、未履行征地程序却以商业售卖为目的进行开发建设的产物，其在现行《土地管理法》体系下无法获得国家房管部门依法登记，无法取得不动产权证。

二、小产权房办理营业许可证的政策情况

根据私法原理“法无禁止即可为”，虽然小产权房存在诸多法律争议，但在办理营业执照方面并没有被完全限制。小产权房的相关政策较为复杂且各地存在差异。

从国家层面来看，对小产权房的整体政策是比较谨慎的。国土资源部和住房城乡建设部曾多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得购买小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处；对违规为小产权房项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃追责；对监管不力、失职渎职的也要严厉问责。

但在实际操作中，一些地方政府为了促进经济发展和创业就业，可能会在一定条件下允许小产权房用于办理营业执照。例如，某些地区可能会根据当地的实际情况，按照既方便市场主体准入，又有效保障经济社会秩序的原则，对小产权房用于经营场所的情况作出规定。

三、小产权房办营业许可证的条件

经营场所证明材料
- 如果是自有小产权房作为经营场所，虽然没有国家颁发的产权证，但可能需要提供由乡（镇）政府或村委会出具的权属证明文件，以证明对该房屋拥有合法的使用权利。例如，有的地方可能要求村委会出具该房屋为合法建筑且可用于经营的证明，类似于对房屋权属和用途的一种确认。
- 如果是租赁的小产权房，除了正常的租赁协议外，同样需要提供房东能够证明房屋权属的相关材料，如村委会或乡镇政府盖章的权属证明，并且可能要求房东在租赁协议复印件上注明“与原件相符”并签字。这是为了确保经营场所的合法性和稳定性，保障市场交易的安全。
符合经营项目要求
- 不同的经营项目对经营场所可能有不同的要求。例如，对于一些特殊行业，如餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所等，即使是在小产权房内经营，也需要满足相关行业的特殊规定。比如餐饮服务可能需要符合当地的卫生、环保等要求，包括有相应的卫生设施、排烟排水设施等，这些要求与经营场所是否为小产权房并无直接关联，但却是办理营业执照的必要条件。
- 部分地区可能对小产权房内经营的项目有限制性规定，例如某些对安全、环保要求较高的项目可能不允许在小产权房内开展，以避免可能出现的风险。
其他一般性条件
- 申请人需要符合相关的主体资格要求，如若是个体工商户设立登记，申请人需要签署《个体工商户设立登记申请书》，并提供身份证明等材料。这是办理营业执照的基本要求，无论经营场所是否为小产权房都需要满足。
- 对于一些需要前置审批的经营项目，如开办医疗机构需要先取得卫生部门的审批等，必须在取得相关审批后才能申请营业执照，小产权房作为经营场所也不例外。

四、小产权房办营业许可证的案例

虽然难以获取大量公开的小产权房办理营业许可证的具体案例，但从一些类似情况可以进行推测。例如，在某些农村地区，当地村民利用自家的小产权房（自建住宅）开展一些小型的农家乐、手工艺品制作销售等经营活动。他们可能通过向当地工商部门提供村委会出具的房屋权属证明、租赁协议（如果是租赁他人小产权房的情况）、个人身份证明以及符合经营项目要求的相关材料（如农家乐的食品卫生许可证等），成功办理了营业执照。

在城市周边的一些小产权房聚集区，在满足当地政府规定的条件下，如提供合法的经营场所证明（尽管是小产权房相关的权属证明）、符合环保要求（对于加工厂而言）、符合安全标准等，也有可能办理了营业执照。这些案例往往是在地方政策相对宽松或者在符合特定条件下才得以实现的，并且不同地区的情况差异较大。

五、小产权房办营业许可证的相关法律

土地管理相关法律
- 《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。这一规定明确了小产权房所涉及的集体土地的所有权性质，也限制了小产权房在土地流转方面的合法性。小产权房因为建在集体土地上，其开发建设如果不符合相关规定，就可能涉及到对土地管理法律的违反。
- 根据《土地管理法》，集体建设用地必须经过国家征收转为国有土地才能用于经营性房地产开发。小产权房大多未履行这一程序，这也是其合法性存在争议的一个重要原因。如果小产权房用于办理营业许可证，在土地使用方面需要考虑是否符合土地管理法的相关规定，例如是否改变了土地的用途（从住宅等用途转变为商业用途），是否经过了合法的审批程序等。
市场主体登记管理相关法律
- 《中华人民共和国市场主体登记管理条例》规定了市场主体登记的相关要求，如市场主体伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关没收违法所得，处10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上50万元以下的罚款，吊销营业执照。小产权房办理营业许可证后，也需要遵守这些关于营业执照管理的规定。在办理营业许可证时，小产权房的经营主体需要按照条例要求提供真实、准确的材料，并且在经营过程中合法使用营业执照。
- 虽然条例没有专门针对小产权房办理营业执照作出特殊规定，但在实际操作中，小产权房作为经营场所需要满足市场主体登记管理的一般性要求，如提供合法的经营场所证明等。