土地增值税清算资质公司

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2024-09-02 10:28:44
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内容摘要：土地增值税清算资质公司土地增值税清算是指在纳税人满足相应的清算条件后，要结合相关法律法规，对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进...

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土地增值税清算资质公司

土地增值税清算是指在纳税人满足相应的清算条件后，要结合相关法律法规，对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进行全面的核算，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。以下是关于土地增值税清算资质公司的详细信息：

一、土地增值税清算的条件

根据国家相关土地增值税清算的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。

二、土地增值税清算流程

土地增值税清算是指在纳税人满足相应的清算条件后，要结合相关法律法规，对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进行全面的核算，以下是具体的清算流程：

搜集与房地产企业相关的信息证件复印件：
- 营业执照（机构信用代码证）、银行开户许可证、开发资质证书、法定代表人身份证； - 公司章程、验资报告、工商局信用公示报告、公司简介、项目简介、法定代表人简介； - 公司征信查询报告（获取关联方关系信息）； - 其他相关资料。
搜集与房地产清算项目相关的信息证件复印件：
- 清算项目土地出让公告、拍卖成交确认书、土地使用权出让合同； - 清算项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证； - 项目竣工验收备案表； - 其他相关资料，如发改委备案文件等。
制定与清算项目状态相适应的销售情况明细表及汇总表：
- 明细表及汇总表需综合反映与收入相关的如下数据信息：预测绘面积、确权测绘面积；销售合同信息，包括房号、业主姓名、合同面积、合同金额、合同订立时间等信息；税务发票开具信息，包括发票开具日期、发票号码、发票金额等信息；财务收款及退补款信息，需获取到以下资料复印件：预测绘报告、确权测绘报告、抽取的销售合同复印件、抽取的销售发票复印件、抽取5-10户业主缴款凭证复印件，如产品构成较为复杂，根据需要，可要求房地产企业做出书面的关于可售开发产品构成情况的说明在房地产企业销售收入项目中，会计师事务所应具体审核销售合同信息、报表、总账、明细账及相关资料。
与房地产企业开发成本相关的数据资料：
- 获取清算项目开发成本凭证序时账，并对成本凭证序时账进行数据处理分析； - 对开发成本凭证后附票据进行审核，审核其是否具备合规性、合法性、真实性，录入票据单位信息，以便与合同协议、付款、决算等相关信息进行关联，主要解决项目成本完整性等问题； - 获取与清算项目相关的所有合同协议复印件，对合同协议及其结算情况进行审核； - 就成本完整性编制预提成本情况表； - 编制核减事项汇总表、复印核减事项凭证； - 会计师事务所与房地产企业沟通，要求其进一步补充证据，并就是否接受成本核减方案做出书面答复。
与已交税金相关的信息资料：
- 编制已交税金明细表，复印已交税金完税凭证； - 审核房地产企业预征环节的纳税遵从情况，计算企业增值税、土地增值税、企业所得税预征环节欠税； - 计算营业税欠税金额； - 审核房地产企业所得税汇算清缴申报质量及税法遵从情况，计算企业汇算清缴应补退税款金额； - 审核房地产企业土地使用税、合同印花税、契税、基础设施配套费契税等的税法遵从情况，计算前述各税需补税金额。
成本分配相关信息：
- 确定清算对象； - 确定不同类型开发产品； - 确定已售、未售、不可售情况；
- 确定成本分配方法以及成本分配基础； - 编制成本审核情况汇总表； - 分配开发产品成本。
税款计算相关信息：
- 进行土地增值税应补退税的计算； - 进行其他各税应补退税款的计算； - 编制应补退款计算汇总表。
编制并出具土地增值税清算等税款纳税审核报告。

三、土地增值税清算过程中存在的问题

在土地增值税清算过程中，房地产企业常常会遇到一些问题，这些问题主要包括：

房地产企业收入确认不及时、不规范：
- 部分房款收入存进老板私人卡号，或者以部分房款抵偿土地、拆迁补偿款等，造成资金在账外循环； - 企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入，存在侵蚀土地增值税税基的行为； - 部分房地产企业不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。
房地产企业成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围：
- 有些房地产企业为了减少应缴纳的土地增值税，会通过各种手段虚增成本费用，或者将不属于本项目的成本费用计入本项目，从而减少增值额，降低税负。

四、土地增值税清算的改进建议

为了提高土地增值税清算的质量和效率，以下是几点改进建议：

加强房地产企业的财务管理：
- 房地产企业应建立健全的财务管理制度，确保每一笔收入和支出都有据可查，避免资金在账外循环，确保收入确认的及时性和规范性。
规范成本费用的核算：
- 房地产企业应严格按照会计准则和税法规定核算成本费用，避免任意虚增成本费用，混淆成本费用的归属范围，确保成本费用的真实性和合法性。
加强税务机关的监管力度：
- 主管税务机关应对房地产企业的土地增值税清算情况进行严格审核，发现存在问题的，应及时要求企业进行整改，确保土地增值税的足额入库。
引入第三方中介机构进行审核鉴证：
- 房地产企业可以委托税务中介机构对土地增值税清算情况进行审核鉴证，中介机构应出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，以确保清算结果的公正性和权威性。