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2022-05-26 14:30:15
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内容摘要：2017年3月30日，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的出台，让广州一手公寓市场进入寒冬。这一政策也被称为“政策”。政策规定公寓只能出售给法人实体，...
2017年3月30日，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的出台，让广州一手公寓市场进入寒冬。这一政策也被称为“政策”。
政策规定公寓只能出售给法人实体，禁止出售给个人。这大大减少了购房者的数量，个人注册公司在购买公寓时需要面对更高的运营成本和未来的过户税费。
俗话说，上有政策，下有对策。广州“330”政策发布实施。当时，不少房产中介为了推销公寓产品，给客户出谋划策，以公司名义注册公司购买公寓。
“一手公寓不允许卖给个人，价格肯定会跌。注册一家公司，利用公司进去抄底，政策出台后再杀掉卖，利润不错！”
毕竟注册一个公司只要几千元。看起来简单吗？公寓可以这样“炒”？
*以上费用只供参考
公司和个人购买商服物业有什么区别？其中，税费是个大问题，公司名下的房产每年都需要缴纳：
1.房产税（按每年房产原值×70×)；
2.出租房产的，按照该房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12；
3.土地使用税按土地级别缴纳，每平方米年纳税额在3-27元之间，按年缴纳；
4.转让时应缴纳企业所得税、增值税和土地增值税。与个人财产所有权相比，企业所得税25的税率高于个人20。
同时，别忘了：以公司名义购买公寓，会比个人缴纳更多的税款。虽然契税和个人购买一样，但不能享受减半优惠，需要按3缴纳。
*税费计算仅供参考，以实际征收为准
假设100万人购买一套公寓，两年后150万人出售，以公司名义购买的公寓需要缴纳19万多税费。
*税费计算仅供参考，以实际征收为准
其次是公司的维护成本。虽然你的注册公司只
是买公寓，但你也需要在持有房产的同时维持公司的运营。否则，如果公司破产，房产将被纳入清算范围。假设持有5年，还需要承担以下维护费用：
公司公寓转手，需要缴纳增值税及其附加、企业所得税、土地增值税等。
企业所得税：
其中，企业所得税税率为25，高于个人所得税税率20。
企业所得税=（售价-房产原值-合理费用（忽略此部分）)×25=50万×25=10万个人所得税=10万
土地增值税
如果两年后房地产价格涨到150万，即增加50万：
土地增值税=500000*30=150000，即需要多缴纳15万土地增值税。但这部分土地增值税的比例可以通过折旧（年度可折旧登记价格的5)、装修费（装修费最高不超过登记价格20)、物业费抵扣。
一般情况下，如果100万套房产两年后易手，差不多要多花19万：
网上数据显示，2017年“330”新政至2018年12月20日“解禁”期间，广州成交约1万套房源。
有公寓业主表示：2018年底商服物业恢复对个人可售后，一直在尝试330后、政策前的个人转售，而不是无限期地进行下去。当时是以公司名义购买的，以后转售的对象只能是公司。
在成都购买的公寓可注册为公司
有时候，运气真的很重要！
12月19日，广州市住建委发文，明确去年限购前取得土地的商服用项目，自12月20日起不再受限购要求限制，可面向个人销售。
虽然对大家来说都是一件开心的事，但对于一些12月19日前刚刚完成商服类物业网签的购房者来说，
就像浇了一盆凉水，凉凉的~
要知道，以公司名义购买商服物业，比个人购买需要承担更多的费用。
因此，有人问，有没有办法把以公司名义购买的商服类物业改为个人购买？
对此，地产君咨询了广州市12345国土局工作人员，对方表示：
从业务操作上看，购房者可以与开发商协商解除购房合同，再到房产中心取消网签，再以个人名义重新购房。
不过，这次操作最重要的一点是，购房者和开发商需要达成共识！
在此前提下，已经缴纳的契税是否可以退还？
12366税务局工作人员表示：新房未过户、取消网签的，可以申请契税退税。
所以，这就是办法。你拿到了吗？
关于
购买商业服务物业的公司/个人之间的差异
众所周知，自去年新政出台后，很多人为了买公寓会选择注册公司。毕竟注册一个公司只要几千元。
*以上费用只供参考
那么，公司和个人购买商服物业有何区别？
首先是税费问题：
由于公寓的商业性质，公司和个人在购买时缴纳的印花税和契税是一样的；
但在持有期内，以公司名义购买的公寓每年也需要缴纳房产税，而个人购房不用交税；
转让时，该公司购买的公寓还需要缴纳企业所得税和土地增值税。
*税费计算仅供参考，以实际征收为准
假设100万人购买一套公寓，两年后150万人出售，以公司名义购买的公寓需要缴纳19万多税费。
*税费计算仅供参考，以实际征收为准
其次是公司的维护成本。
虽然你只是报名购买公寓，但在你拥有房产的这段时间里，你也需要维持公司的运营。否则，如果公司破产，房产将被纳入清算范围。
假设持有5年，仍需承担
承担以下维护费用：
因此，如果可以，建议以个人名义购买公寓。
对了，我想告诉你一个好消息。地产君刚刚在东部打造了一个新的“黄埔组团”，想要加入组团。扫描下方二维码添加好顺佳为好友，让他拉你进群！
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