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2022-05-20 11:09:23
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内容摘要：杭州建筑事项:住宅VS公寓，两者最大的区别就是没有产权!安居乐业。这四个字是中国人对美好生活的普遍定义。生活在前者也显示了拥有自己的房子的重要性，代表了归属感。虽然这个词已经被开发商和房地产销售使用了...
杭州建筑事项:住宅VS公寓，两者最大的区别就是没有产权!
安居乐业。这四个字是中国人对美好生活的普遍定义。
生活在前者也显示了拥有自己的房子的重要性，代表了归属感。虽然这个词已经被开发商和房地产销售使用了很长时间，但不可否认的是，归属感真的很能打动人心。
但买房越来越困难,因为购买的限制越来越严格,没有购买资格,但也担心未来价格将上升,错过了机会上车,所以一些朋友问,你能先买一套公寓上了车,卖房子头,然后改变。
那么让我们来分析一下到底买不买?让我们来看看房子和公寓的区别
从上面的图中，我们仍然可以看到房子和公寓之间有很大的区别。与房子相比，公寓的优点和缺点是什么?让我们详细讨论一下。
先说缺点
首先，抵押贷款利率高
目前,许多城市都有不同的浮动抵押贷款利率,即使住房商业贷款是相同的,但是公寓在同一个城市的利率高于住宅,公寓不支持公积金贷款,这无疑会增加相当大的购买成本的一部分。
第二，持有成本高
大部分公寓都是以商用水电为主，价格相当于住宅的两倍，而且很少有连煤气的，生活很麻烦。所以一套公寓的持有成本要比一套房子的持有成本高得多。
第三，买卖需要缴纳高额税款
在销售阶段，房屋契税或取得房产证2年(个人有限销售城市或建筑物为5年)，销售时通常免税。
而公寓在销售阶段，交了太多的税，我们算一下账:
公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、土地增值税。
应纳税额=交易总价款÷ (1+5) ×5
应纳税额=应纳税额增值税×12
应纳税额=(当期成交价-原价-合理成本)×20
印花税是总成交价的千分之五
当一套公寓出售时，杂项税加起来通常超过15美元，即使可能会增加一点它涉及到税收。
四是增量速度慢
在同一地区，公寓价格通常比住宅价格上涨更快。例如，在河北省廊坊市，也就是临近新城的地方，房价三年涨了6000欧元，而公寓三年只涨了3500欧元左右。
当然，公寓也不全是坏的，比如北京CBD周边的公寓，回报率很高，但一般都是空的。
第五，生活实用性差
由于公寓通常是开放式管理，任何人都可以随意进出，这有一定的安全风险;而且户数不可避免地造成多户型差，基本上很难有纯接户型，单面户型是公寓主流，面况不同，采光和视野都不美观。
此外,它还涉及到解决自己和孩子去上学,目前仅深圳南山区、福田区、罗湖区的和其他个别区域的公寓可以申请学位,全国绝大多数的公寓不能满足这只需要最关注的问题。
有10年以上的贷款，但也造成了高额的每月负担。
40年的公寓本身并不是大问题，但续约问题并不明朗。
这公寓看起来太大了，买不下来，是吧?但其实是杀不了的，公寓的优点总是让人无法拒绝。
优点是什么?
一、面积小，总价低，单价低
在同一地区,公寓的单价是15 - 25比这更便宜的房子,加上20?O小公寓的面积,总价格通常是不到一半的房子,首付门槛也低的吸引力,与此同时,有高也可以增加夹层的面积。
第二，可以注册公司
该公寓的土地是商业性的，这意味着可以注册公司或向需要关联的初创公司提供资质，该政策允许“在一个地方获得多个许可证”。
以杭州为例，提供一个附属场所的收入相当于半个月的租金收入，而不影响该公寓对租户的租金，相当于双倍甚至倍的收入。
第三个优势是最重要的
——无限!
很多人都在考虑买房其中主要原因之一，也是与住宅最大的区别。
在有住房限制的城市，这无疑提供了非常低的准入门槛。当然，现在北京、深圳等城市也在实施限购政策。
一般来说，公寓既有优点也有缺点。如果你想买一个，你必须仔细确定什么样的公寓是有价值的。
什么样的公寓值得买?
位置好
如果位于交通便利的核心位置，具备成熟的配套设施，如学校、商业区或产业集群等，这些人比较集中的地方更容易出租，租金收入相对稳定。
租金率很高
公寓投资的主要回报是租金。根据国际专业金融标准，房产价值与投资是否匹配的标准是15年。
也就是说，在准备买房时，不妨先计算一下是否要靠租金在15年内收回成本?
当然，没有必要买15年回收，很多国内公寓达不到。其实只要预付的租金能覆盖你的月供，这样就很好了。因为随着价格的下跌，租金每年都在上涨。
选择一个城市很重要
一线城市核心区或未来潜力较大的地区值得购买。在一些二三线城市，公寓的繁荣只是一种幻觉，因为购买限制挤压了需求。
最后，Alex想提醒大家，公寓的价值在于长期持有，因为交易成本太高，所以不要考虑短期投资。
如果你有房子，但被限制再买一套房子，投资一套高质量的公寓是完全没问题的。
如果只是需要第一套房，建议还是省点钱，或者这样政策宽松，住房比较好。
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