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2022-02-23 18:30:37
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内容摘要：QQ视频20191219141252深圳注册公司现金买房在深圳以公司名义买房这些坑你都知道吗？企业买房解读：只要是在中国大陆注册的，以及在中国注册或备案的境外公司分支机构，按照现...
QQ视频20191219141252
深圳注册公司现金买房
在深圳以公司名义买房这些坑你都知道吗？
企业买房
解读：只要是在中国大陆注册的，以及在中国注册或备案的境外公司分支机构，按照现行政策，可以不受限制地购买房地产，包括住宅、写字楼、商铺、工厂、酒店等。 .一些不具备购房资格的购房者或投资者，会利用公司的名义来达到买房的目的。
原因：日前，北京出台了最严格的商住公寓限购政策：新建商住公寓只能卖给企业，二手交易只能卖给有房票的企业或个人。同时，商业银行暂停个人购买商业项目的个人购买贷款。随后，广州也跟进限制商品房，规定不得向个人销售，暂停商品房项目审批；商业服务的最小分割单位为300平方米。
因此，近期深圳有传言称其可能会跟进。不管深圳会不会跟进限购，今天楼校长先给大家科普一下企业买房~
第一部分深圳情况
在普及之前，楼校长先给大家介绍了深圳的情况。
虽然深圳目前还没有限制商业和住宅的交易，但有一种房地产只能以公司名义购买，那就是工装公寓。
这类公寓的购房者一般都是投资者，不适合自住。一个常见的套路是花2000-3000元到代理公司采购。公寓后期转手主要有两种方式。一是改变公司股权，交易成本更低；另一种是将财产从公司转移到公司。 5年后，转让税费大概要20左右，具体看当时的政策。
以下是楼校长在深圳组织的部分待售和翻新公寓：
（仅供参考，如有错误请补充）
其中，亮丽的奥园欧惠最近爆出了非常火爆的68万/套精装房，总价听起来很诱人。这种类型的公寓能吸引买家的最重要的一点就是便宜。一般来说，装修后的公寓会比普通房子便宜20-50。
以公司名义购买是否可行，有哪些风险？让我们看看下面这栋大楼的校长详细的科学。
第二部分四种情况
个人购房受购房政策的限制，但不包括公司购房。因此，一些有购房意愿但没有购房资格的购房者开始使用“公司名称”单独购房。主要有以下四种情况：
1、公司因经营需要购置固定资产
2、有些人以公司名义购买房产，规避法律和政策规定
3、房地产投资者以公司名义购买。用于房地产投资
4、部分房型只能以公司名义购买，如改造公寓
第三部分 六大特点
①只有在国内注册的公司才能购买住宅
企业（公司））分为在中国注册的公司和在国外注册的公司。在中国注册的公司购买的房屋类型和数量没有限制。在国外注册的公司不能买房。如果他们有办公室，他们可以以办公室的名义购买房子。一套非住宅。
②无商业贷款
公司不能买商业贷款，只能买全款的房子。出具出生证明后，凭该证明办理抵押，办理商业贷款。期限和利率与商业贷款不同，一般不享受优惠待遇。但目前深圳大部分新房（住宅或商务公寓）都可以以公司名义购买，首付50，利率一般上调10，年限10年.
③税费高
公司买房交的大额税金是3的契税，其余的手续费不高，但是和个人购房有区别：房产税，按购房价* 1.2*0.8*年（按年支付，如未支付，需在出售时一次性支付）
④可通过股权转让交易
拥有公司产权的房子可以通过股权转让的方式转让，不需要经过交易中心，但这只是改变了股权和实际控制人，最适合这种交易的是没有其他房产和公司名下的资产，否则不现实。
⑤个人姓名变更只能通过正常销售进行
如果您想将公司财产变更为您的个人姓名，您必须通过买卖，并在交易中心进行产权变更登记。
⑥资产处置须经股东同意
以公司名义购买的资产房地产作为公司资产，由公司全体股东共享，资产处置需要全体股东同意授权或董事会决议。
第四部分文件和程序
以公司名义买房，所需文件和手续比个人要复杂一些。
相关资料：公司组织机构代码证复印件、营业执照复印件、税务登记证复印件及公司印章复印件、法定代表人身份证复印件、企业授权委托书、受托人身份证。
程序事项：如果采购人是公司的法定代表人，那么在签订采购合同时，其行为可以代表公司。但是，如果购房者不是公司法人，以授权代表的身份签订购房合同，则必须准备全套公司授权手续，其中要特别注意授权中的授权权限和委托期限。文件，并确认其有权在合同上签字，并且合同中包含要加盖公司印章。
其余过程与个人购买相同。
第五部分 所需税金
与个人购买相比，公司名义购置税最大的不同是需要每年缴纳房产税。按购买价格*1.2*0.8*年（每年需支付，否则需在出售时一次性支付）。具体税费如下：
①契税
不管你是最老的房子，非常便宜的房子，还是豪宅，契税都是按3的税率征收的。印花税是注册价格的0.5，交易费是3元。除了契税征收3，个人购买房地产并没有太大的区别。
②持有税
公司持有不动产有两种情况。首先是如果出租是盈利的，按照出租场所的一些税费，租金和管理费，每月10.22。每月支付。目前空置房产需缴纳房产税，登记价格为100×7×1.2÷12个月。一般来说，一年的房产税是登记价格的0.84。
③土地增值税
不动产转让（以公司名义出售不动产）比个人持有的不动产多交一笔土地增值税。比如100万买的房子200万卖掉30-60的差价地价税等与个人类似。
本次交易涉及的具体税率及征收标准如下：
点击看清晰大图（图为北站茶馆）
第六部分 劣势与风险
虽然可以避免以公司名义买房根据限购规定，房子是公司资产，可以抵销部分费用。合理的经营方式可以避免税费，如股权转让等。但是，仍然存在许多缺点和风险：
①对公司资质有要求
即使是“以公司名义”买房，对公司的具体资质也是有要求的，比如公司存在的年限，比如公司的税务状况等等，如果时间不够的话，你不能在当地购买房地产。
②个人还需具备购房资格
公司购买房地产，房屋所有权属于企业，为法人财产。
③产权转让手续繁琐
企业购房时的产权过户手续繁琐，不仅要办理房管部门的过户手续，还要办理公司内部的合法手续。财产归企业所有。固定资产，在第一部公司法的框架下，公司重大固定资产的处置必须经股东大会批准，可能需要进行资产评估。简而言之，公司内部必须运行一定的周期。
④有很多销售限制
以公司名义出售房屋，必须满足两个硬性条件：公司无债务且已缴纳应缴税款。
不同于一般的商品房。公司名下的房子在出售前需要缴纳房产税和土地使用税，而这两项税款需要公司每年缴纳或自行申报。万一遇到不知道真相的糊涂老板，自从买了房子，就再也没有交过房产税和土地使用税。当他再次出售时，他不仅要缴纳税款，还要支付违约金。全部解决后，房子就可以挂牌交易了。
⑤交易成本太高
公司转让不动产比自然人转让不动产承担更多的税收。除了现有的契据和印章赋予很高。除上述费用外，公司还需支付其他费用在税费方面，越来越多的税费由交易房地产的自然人承担，交易成本会非常高。
⑥如果公司有债务，则面临冻结的风险。
如果公司经营不善，有外债，房地产交易资金仍有可能被债权人追索，情节严重的可直接冻结。
最后，楼校长需要提醒的是，投资需谨慎，尤其是以公司名义购买时，更要注意风险。此外，从全国一线城市来看，商业公寓正处于舆论调控的风口浪尖，而从深圳来看，它们也在打击投机性需求。所以在决定是否采取行动之前，最好权衡利弊。
买房前
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