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2022-03-29 17:58:02
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内容摘要：摘要*严禁将商业项目改造为公寓式住宅；*不允许住宅套房设计，不允许描述“公寓”、“卧室”等住宅功能；不允许使用厨房和燃气设施；*不允许增加结构梁、结构楼板和夹层，即不允许Lo...
摘要* 严禁将商业项目改造为公寓式住宅； * 不允许住宅套房设计，不允许描述“公寓”、“卧室”等住宅功能；不允许使用厨房和燃气设施； * 不允许增加结构梁、结构楼板和夹层，即不允许Loft公寓； * 商业项目，最小分割单位不得低于300平方米。
海口住宅可以注册公司吗
海南楼市限购后，你想以公司名义买房吗？如果你明白这些，那么
全岛建设自贸试验区的利好，并未让海南楼市再次“烧”起来。好消息之前，海南楼市监管趋严。全球限购、严格限贷限转、暂停供应出口商品房用地……3月底后的一个月，四项调控政策相继出台。在这样的背景下，海南楼市的现状如何？面对监管，开发商有什么打算？购房者的感受如何？北京商报记者近日走访海南多地，首次向读者展示了海南房地产调控中的真实情况。
在全球限购实施之前，海南楼市也呈现出区域性特征：海口过渡项目火爆；博鳌无价；三亚以稀缺产品降低风险；热土。当然，限购来临时，依赖洋人的海南楼市迅速降温，迎来了踌躇。
限购前的狂欢
澄迈县某楼盘的销售员小何粗略算了一下。 2017年3月至年底，海南省出台了近20项房地产市场调控政策。很快，萧何也感受到了楼市的紧缩。直到4月22日晚，萧何的职业生涯迎来了史上“最严”的监管升级。
“我还记得那天，我们还在为客户做集中签单，同时告诉来电拜访的客户，项目排队的人数已经超过售出房屋数倍，等待的人数之前的顾客结账已经达到了几十人。”萧何难得有这么忙碌的一天：“其实3月底，海南省就下发了‘方八’条，于是同事立即联系客户，让客户在政策执行前赶紧签合同。 "
肖何所说的“住房八项规定”是海南3月31日发布的一项政策，其中包括商品房价格在商品房价格登记后6个月内不得上调； 1套改为每户1套，商业贷款最低首付比例从40提高到70，限售期从购买后的2年延长到5年；在琼中、白沙7个市县限购区购房，须提供在海南省累计缴纳个人税金或社保金60个月以上的证明；对有欺诈行为的，取消网上签订购房合同，五年内不得在省内购房。此后，4月16日，政府强调要落实好“房八项规定”，防止投机炒作，推高房价。
肖何回忆，虽然被称为“史上最严政策”，但仍有不少合格、合格的“比如很多投资人是全款客户，首付比例的提高对他们没有影响”。不过，这也成为了最后的狂欢。 4月22日晚，海南又出台政策。这一下子让萧何所在的楼盘销量降温。
4月22日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，宣布海南限购。 “没有赶上末班车的顾客，实在是买不到。”萧何感叹道。
从市场回来
海南实施限购令后，北京商报记者4月26日走访海口、博鳌等地房地产，发现海南房地产市场迅速降温。观澜湖区某楼盘和博鳌碧桂园东海岸项目的售楼处，客户寥寥无几。上述售楼处的现状，是整个海南房地产市场的一个缩影，已经成为每个楼盘的常态。
事实上，在调控升级之前，海南楼市各区域的楼市情况并不相同。海口融创观澜湖项目销售人员介绍，“这个项目中最受欢迎的项目，除了独栋洋房，就是60多平米和80多平米的两居室和三居室。根据海南去年的调控政策，100平方米平方米以下的项目不会报批，而小户型的自住可以满足刚买房的过渡需求，投资控股成本不是很高，早就被抢了。”下一期项目将是什么产品，什么时候拿到证书，销售人员坦言，目前还没有消息，一切都在等待政府审批。
在博鳌碧桂园东海岸的项目售楼处，售楼员介绍，该项目剩余房屋均为130平米以上的三居室公寓均价3万多元。 “这个不贵，博鳌现在单价5万元卖，毕竟医疗特区什么都有。”虽然销售人员看起来消息灵通，但北京商报记者在此期间发现此次访问中，基础设施不完善、投资需求过大，让博鳌楼市进入了有价无市的尴尬阶段。炒作虽高，候鸟却不买房之所以对博鳌楼市说不，是因为当地买不起，开发商不愿降价；陵水凭借雅居乐地产开发的清水湾成为候鸟和纯投资者的首选；三亚存量市场高，但市场需求和区位优势明显，产品稀缺性让风险被忽视；东方、澄迈等地成为新的投资热点。
海南某项目营销负责人介绍，“长期以来，海南项目的营销策略是以旅居产品为主，客户定位也是以投资为主。目前，在限购令原本存下来的潜在购房者基本全部无效，这也导致原计划下半年入市的项目有可能延迟开盘或改变销售策略。”
有没有没有堵住的洞？
据多地区销售人员介绍，海南的购房者基本上都是投资型的。其中，海口购房者约占投资人的80，其他如博鳌、陵水、三亚等城市基本都是100的投资需求。根据链家提供的数据，2017年上半年，岛外采购占比高达88。其中，来自北京、天津、河北和东部三省的买家最多。购买力占主要市场，支付力强于本地市民，这让海南房地产近年来的房价涨幅非常明显。
海南4月22日出台政策前，五指山、保亭、琼中、白沙分别为中心市县禁止外地居民购买；海口、三亚、琼海市区为有条件限购，外地购房者需缴纳60个月社保或个人税；其他地区为非限制区，外国人可以购买一套住房。
该规定在原有基础上又进了一步，要求非本地购房者在非限制区购房，必须缴纳24个月的社保和个人税。这对80多个外地客户的海南楼市影响不言而喻。陵水一号地产销售人员小王表示，这项规定几乎全面封锁了岛外投资客户。商品住宅、物业式酒店客房均在限购范围内，以及假结婚、假离婚等欺诈性购买行为，将受到处罚，且不具备纳税或社会买房资格安全。 “作为限购当晚在销售圈流传的一条消息，这是限购的终极版，曾经的投资热点，海南楼市就是‘整场戏的落幕’。 "小王感慨的说道。
不过，北京商报记者发现，此次被称为“无房可钻”的海南限购政策并未阻止以公司名义购房。据部分项目销售人员介绍，公司可以凭完税证明在海南买房。然而，销售人员不愿谈论控股和转让公司的高成本。
如何以公司名义买房？
1
公司买房需要什么资质？
公司分为在中国注册的公司和在国外注册的公司。在中国注册的公司购买的房屋类型和数量没有限制。在国外注册的公司不能在限制城市购买房屋。办公室，您可以以办公室的名义购买非住宅单位。
2
公司买房如何申请贷款？
以公司名义买房可以避开限购政策，但由于大部分银行的按揭贷款业务只针对个人购房，公司需要一次性支付购买房产，这意味着初始投资成本非常高。取得产权证后，方可办理抵押贷款。
3
公司买房需要交什么税？
与个人购置税相比，公司缴纳的要多得多：
契税、印花税
无论是非住宅，普通住宅或非普通住宅，只要是以公司名义购买的房屋，按房价的3倍缴纳契税，税率不得减半；此外，还需缴纳https://www.haoshunjia.com/的印花税。
财产税
根据1986年10月实施的《中华人民共和国财产税暂行条例》，公司名下的财产税按年度缴纳财产税。具体税费为：每年房产原值×70×https://www.haoshunjia.com/。在具体操作过程中，不同地区可对不同性质的企业（如高新技术企业、扶贫单位等）给予为期三年的房产税优惠优惠。
土地使用税
土地使用税按“建筑面积*30元/年”征收。未按时缴纳房产税、土地使用税的，按每天5/10,000的滞纳金缴纳。
此外，企业购买房屋需要缴纳的税项较多，计算较为复杂。具体税额，购房者最好详细咨询相关税务部门。
4
公司拥有的房屋如何交易？
目前公司持有房屋的交易主要有两种，一种是直接出售房屋；另一种是以股权变更的形式进行交易，股权按房屋占公司资产的比例确定。但该方法涉及公司资产、债务、利润等因素，存在诸多潜在风险。此外，股权变更形式不能改变不动产所有者的登记。
5
以公司名义出售的房产需要缴纳什么税？
以公司名义出售房产，您需要在交易过程中支付：
增值税和附加费
按（不含税收入-原购买价不含税）×https://www.haoshunjia.com/征收；
土地增值税
按（转让收入-扣除项目金额）×四级特优累进税率征收；或由税务机关按交易价格的5倍征收； \n
土地增值税四级特级累进税率表
印花税
按成交价×https://www.haoshunjia.com/。
此外，如果您以公司名义转售房地产，您还必须缴纳企业所得税。目前，一般对转让不动产的净利润*25征收。企业所得税一般按季预缴，年末结清。
6
以公司名义购买或出售房屋需要哪些资料？
当卖方（买方）为国内公司时，需要11个备件。他们是：
1、房产证；
2、企业法人营业执照或经年检的事业单位法人证书；
3、批准设立法人或者其他组织的文件；
4、法定代表人或负责人的合法身份证明文件；
5、当地税务登记证或金融许可证复印件；
6、中华人民共和国组织机构代码证复印件；
7、法人授权委托书；\n
8、代理人的合法身份证明；
9、国资委批准函（国有产权）、集体表决（集体产权）、股东决议（股份制企业）；
10、测绘表；\n
11. 公章。
当卖方（买方）为海外公司时，需要11个备件。他们是：
1、房产证；
2、相关管理部门出具的境外机构在北京的分支机构或代表机构的营业执照或注册证明；
3、经公证的法人或其他组织外国法人或其他组织的商业登记证或登记证、外国法人或其他组织的公司登记文件需经中国驻该国使领馆认证公证后；
4、法定代表人或负责人的合法身份证件；\n
5、工商行政管理部门出具的《外商投资企业批准证书》；
6、法人授权委托书；
7、代理人的合法身份证明；
8、各国驻华使馆、各国际组织驻华代表处致外交部同意其购房的照会；
9、符合自用、独立实际需要的书面承诺（但在境外注销的，可按规定办理商品房过户登记手续）；
10、测绘台；
11. 公章。
7
以原价转售公司名下的不动产是否可以避税？
对于这个“阴阳合同”（即在正式合同中降低房屋总价，剩余部分签订补充合同）)，首先，这种做法涉及偷税漏税，属于违法行为；其次，公司每个账户都有出入明细，不容易造假；而且，在房屋交易的过程中，会有相关部门对房价进行评估，价格做得太低一般不会通过。
8
公司买房有什么特别之处？
（1）拥有公司产权的房屋可以通过股权转让的方式转让，无需经过交易中心，但这只是改变了股权和实际控制人。最适合这种交易的是公司名下没有其他房产。和资产，否则不现实；
（二）公司产权的房屋变更为个人名下的，必须在交易中心出售并登记；
（三）以公司名义购买的房地产，作为公司资产，由公司全体股东共享，资产的处置需要全体股东同意授权或董事会决议。
看来，用公司名义买房来规避限购，真的没那么容易。亲爱的朋友们，首先要做好心理和经济上的准备，以面对免费而复杂的税收和程序！
- 结尾 -
◆北京商报、方网◆
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