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2022-08-03 12:21:12
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内容摘要：房地产行业不同于标准化的产销行业，但具有很强的地域性。各地的政策、消费、市场成熟度和生活习惯都有很大差异。为了应对当地...
房地产行业不同于标准化的产销行业，但具有很强的地域性。各地的政策、消费、市场成熟度和生活习惯都有很大差异。为了应对当地市场的激烈竞争，一线城市需要有高度的自由和权威。
华润置地总部各部门对区域公司控制较弱，主要依靠副总裁/总裁助理负责区域公司，区域公司第一负责人授权较大。这是基于华润置地良好的文化背景和优秀的专业团队。
在房地产开发方面，华润置地采取了相对稳定的战略与拥有较高的风险意识是分不开的。项目营销全部由华润置地经纪公司承担，形成内部市场运作，实行项目经理制、总工程师负责制、建筑师负责制。
华润总部职能框架
华润置地设立了11个职能部门和3个区域专业委员会，包括:(1)人事行政、财务、市场、设计、增值服务、成本、工程、客户服务等8个部门;
(2)商业地产管理处负责区域内商业项目的统一管理;
(3)投资运营部作为区域投资开发平台，负责区域项目开发的统一管理。
华润城公司架构
在城市公司一级设立9个职能部门和专业决策委员会，其中:(1)工程管理部负责协调和管理城市公司的工程工作，并在城市公司内部设立项目部，根据已开发项目的情况对具体项目进行施工管理;
(2)营销管理部负责协调和管理城市公司的营销工作，并根据已开发项目的情况在公司内部设立项目营销部，开展具体的项目营销管理。
它成立于1988年，形成了四大产业集团:商业、文化、房地产和金融
万达采取高度集中的管控模式。除了一些区域公司的项目管理和销售执行，其他大部分职能都由集团总部牢牢控制。
投资中心及交通销售中心
万达商业管理有限公司组织架构
万达集团的组织结构根据业务发展过程进行了更彻底的调整，将所有部门划分为项目前、项目中、项目后期三个部分。一个总裁负责前期征地、规划设计、投资;一个总裁负责刚建，实现快速统一的工厂速度;一个总裁负责管理商业、电影院和百货商店。
2006年，万科将“集团总部-市政公司”的二级结构调整为以“战略总部→专业区域→实施线”为主线的三级结构。将人事、财务、决策权下放给总部各部门，使区域中心能够更快地处理珠三角、长三角、环渤海地区的商业市场。
在万科的三层管理结构中，第一层是集团总部;第二层是4个区域总部之下的集团总部，作为代理;第三层是按城市设立公司。
就框架而言，万科的管控模式非常简单。采用集中式结构，采用一定的标准化，持续占领全国市场。集团总部除了在战略、品牌、融资、研发、流程等方面支持一线企业外，主要从三个方面进行管控:
(1)投资，只有总部有这样的权限，也就是说，一线公司买任何项目，买任何一块地，都必须经过总部的最终同意;
(2务控制:各一线公司的现金流管理和财务运营管理由总部财务部门直接管理;
(3)人员:一线公司的人员从总经理到总员工分为五个级别，其中最高的三个级别由集团总部直接任命。
这种管控方式直接体现了万科对运营的理解:资金安全、土地和人才，所以总部必须将这三项权利集中在自己手中;
在万科内部，这样的城市分支机构被统一称为一线公司。万科一线公司有相当大的运营自由度，不仅在具体项目的判断和运营上，在一线公司中也是如此组织结构是不同的。分支机构的组织结构如下:
从分支机构的结构可以发现，一线公司在经营上有很大的自主权，这也是一种符合房地产行业特点的机制。区域总部的职责是代表集团指导和管理区域内所有一线公司。
万科各城市公司都强调成本管理流程，并设有成本管理部，与总部财务部门对接。对于城市公司来说，管理线也很清晰，与集团有联系。
总的来说，万科的区域和城市公司采用的是功能和矩阵管理之间的弱矩阵管理模式，没有项目管理模式。集团总部为投资决策中心，从事战略事务，各区域为企业的公司治理机制，通过产权管理;分公司授权大，组织尽可能简单，人力资源管理高度重视人才的岗位轮换和晋升，拥有良好的职业生源。
房地产行业不同于标准化的产销行业，但具有很强的地域性。各地的政策、消费、市场成熟度和生活习惯都有很大差异。为了应对当地市场的激烈竞争，一线城市需要有高度的自由和权威。
海尔地产组织结构图
金地地产组织财经协会(北京电)讯，财经协会记者独家获悉，王健林旗下万达地产集团近期再次调整组织结构，人员也将进行优化。
“万达计划在春节前完成整体重组，进一步集中管理。”一位熟悉万达的人士表示。
记者了解到，万达地产将原有的东、西、南、北四个片区，整合为南、北两个片区。随着组织结构的调整，东西部地区的项目公司人员将合并到南北部地区，并对人员进行优化。整体优化预计在春节前完成。
调整完成后，南区、北区区长不变，北区区长保留曲晓东、刘广民，东西区区长转回万达商业管理集团，目前尚不确定。
“收缩的战略布局是万达地产应对市场变化的调整，也是一种战略收缩。”上述知情人士告诉记者。
据悉，这是万达地产集团自2019年拆分以来第三次对组织结构进行重大调整。
2019年底，万达商业管理集团完成房地产业务剥离，将房地产业务全部移交给新成立的万达地产集团。2020年1月，万达地产将原南区、中区、北区合并为南北区，同年7月，万达地产将南区、北区拆分为东区、西区、南区、北区四个区。
“万达在战略调整上一直比较果断，在结构调整上比较灵活。一旦发现问题，它将立即收缩并优化。”未来，随着房地产市场的变化，万达地产的南北可能会再次分裂。”
目前，万达地产总统为张林，原万达地产总裁吕正涛于2020年7月离职。当时，一些业内人士暗示，难以实现2020年全年销售目标可能是陆兆禧离职的原因之一。
2018年年会上，王健林对地产集团提出了定位和要求，不是追求销售，而是为商业管理而存在，每年消化万达广场的住房设施，保持百亿销售额。王健林在2019年年会上表示:“房地产集团不追求做大，而是关注利润。集团给地产集团设定了债务上限，这个上限非常低，地产集团必须考虑在债务上限下的业务发展。”
但在2020年，王健林提高了1000亿元的销售目标。随后，万达地产加大了拿地力度。那一年，万达收购了价值230亿元的土地，占地947万平方米。
此外，据中院数据，2021年万达集团股权用地金额为187亿元，居行业第36位;股权收购用地面积757万平方米，居行业第10位;新增价值732亿元，同比下降，居行业第28位。
在房地产市场低迷的情况下，万达的销售目标是否会在重组后发生重大变化，还有待观察。
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