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2022-06-30 08:36:01
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内容摘要：南京商办新政下最真实的行情:还有29个月消化不完的18万套商办库存!5月8日，深圳商业市场终于启动了!从出台的管制文件来看，与南京3月10日的商业新政颇为相似。最重要的提到:商业、办公、研发等建筑...
南京商办新政下最真实的行情:还有29个月消化不完的18万套商办库存!
5月8日，深圳商业市场终于启动了!从出台的管制文件来看，与南京3月10日的商业新政颇为相似。最重要的提到:商业、办公、研发等建筑布局不应采用住宅设计的形式。
看看这份文件的细节，南京的人可能会觉得很眼熟:
＂
1. 在建筑布局上，商业、办公、研发用房的建筑平面不得设计为住宅套间形式;
2. 卫生间、茶室、阳台(含露台)及各类管井、烟道、风井应集中设置;
3.严格限制外墙开槽;
4. 商业建筑的每层之间，原则上应有宽度不小于米的自动扶梯或开放式楼梯;对于具有商业功能的综合楼，原则上应将商业用房集中布置在裙房内。
注:关于建筑面积，《通知》规定，建筑面积≤150平方米的单一套办公建筑在同一楼层的建筑面积总和，不得超过该楼层建筑面积的50。单套研发用房建筑面积不低于180平方米。
对于深圳商办新政的出台，多家地方媒体发布了一个判断:对深圳公寓市场影响较大，尤其是有商业指标和办公指标的项目要在未来转为公寓。另外，对于有公寓项目的房企来说，资金回款会受到影响，后期的销售推广也会更加困难。
要说这个政策对市场的影响，其实可以参考南京市，早在3月10日就已经实施了这个政策。
3月10日，南京市各部门发布《关于加强商办等非住宅建筑项目管理工作的通知》:
1. 商业写字楼不得设计为单元式或住宅套间式，套间面积不得超过建筑面积20平方米，不得分售;
2、不得利用潜伏的高度设计、经营除土地出让合同中约定提供服务式公寓外，写字楼和非住宅建筑不得标识为服务式公寓功能。
3、住房企业在销售商品房等非住宅建筑时，明确告知房屋的基本情况，并在认购和购买合同中与购房人明确约定使用范围、用途等。
背景:3月10日，南京出台新的商业政策，到现在已经2个月了，这2个月，南京商业市场发生了哪些变化?
1、最直观的数据——当月成交量飙升63 !
从下图可以看出，3月份成交量最为突出，这是南京商办新政实施的第一个月。我清楚地记得，当时无论是媒体还是开发商都在炒作一个概念——南京的公寓产品已经绝版，少卖一套。
因此，3月份的成交量为:1121个单位。成交量较上月(688套)上升63套!
当时，城东某小公寓项目的销售人员开始在朋友圈分享自己的业绩和交易。由此可见，被南京商业新政“吓倒”的买家确实不少。
(数据来自:钻石数据研究中心，研究对象仅为:40年酒店式公寓)
从统计数据来看，这股热潮只是暂时的。朋友说，购房者都很精明，逐渐冷静下来，小户型市场的真实状态，就会显露出来。
因为稍微了解南京楼市的人都明白，为什么南京会有生意成交?因为南京
2、29个月消化不完的商业库存!
南京在线地产数据显示，截至2017年5月11日，南京办事处销量为1万套(183452套)。以最近6个月的月平均交易量计算，销售时间为1个月。
3、还有一点要强调:公寓产品是不会绝版的!
在南京的新商业政策中明确提到:商业办公建筑不得按单元类型或住宅套房类型设计。那不是指nan北京不会有小户型产品。
扬子晚报资深记者马作波认为，这是一般开发商玩出来的花招。关于这个政策，我从相关部门了解到，商业建筑可以分为两类:一类是住宅，一类是非住宅。后来在实物住宅产权土地上，还可以有住宅产权存在公寓，但在非住宅产权土地上，严格禁止住宅产权公寓。
这些主要是根据土地的性质来区分的。如果将地块的土地性质规划为服务式公寓的土地性质，则该产品仍将存在。
目前对商办领域的调控主要集中在北上广等一线城市和南京等热点二线城市，上一个周期房价上涨过快，推动了商办市场的上涨。
政府对商办的调控作用明显:明确区分住宅产权和商业产权。
商业产品回归商业本身，以抑制商业项目过热。另一方面，中心指导精神也被再次强调:房子是用来住的!
让我们来看看，过去6个月，哪些城市的商业市场受到了调控:
北京:一个月内两次加大对商业项目的调控力度，商品房改房停，这是前所未有的，也是历史上最严格的。
●3月26日、4月18日双增:
1. 禁止擅自将商业、办公项目改作居住用途。新建商业、办公项目的最小分割单位不得低于500平方米，不得出售给个人;
2. 现有的商业项目可以出售给个人，但在执行严格的限购政策时，不允许银行贷款。
上海:从土地端精准控制，商品房按楼层销售，违章住房将收回土地
●4月21日，上海市出台《关于加强上海市商业用地出让管理的若干规定》，加强对商业用地出让的管理:
1. 办公用地出让合同应当明确，办公用地上不得建设公寓办公楼;商业用地上不得建设公寓酒店，但商业用地出让合同另有约定的除外公共和商业部分可以作为一个单元分层销售。商业、办公、商业住宅自有面积不得全部或者部分转让;
2. 受让人因自身原因不按时开发、建设土地，造成土地闲置的;擅自改变土地用途和建设条件，情节严重，出让人不予改正或者接受处罚的，出让人有权解除合同，收回土地使用权;
3.早在今年1月7日，上海市住建委就宣布对全市商业办公项目进行集中检查，并在此期间暂停了此类项目的网上签约。3月，上海和闵行、嘉定两区较为集中的住宅类型开始试点整治。
广州:积极向北京“看齐”，商品房政策调整具有更大杀伤力。
●3月30日，广州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。除了对限购作出规定外，还指出了商业服务项目的管理:
1. 未经批准，不得将商业服务项目变更为居住用地;
2. 规划建设商业性服务项目，持房地产证的最低建筑面积不得低于300平方米;
3.初级商业服务物业只能出售给法人单位作商业和办公用途，再次转让时才能出售给法人单位。
成都:从供给端规范商业地产开发。
●4月21日，成都房地产市场调控首次涉及商办调控。与北京和其他城市相比，该政策相对温和。它只是从供给端规范了商业地产的发展，并不限制商业地产的购买，也不影响商业地产的存量。
1. 严禁商业办公用地转为居住用地;
2. 不得设置阳台，并严格规定阳台高度;
3、不能通风、水电按商用价格;
4. 不得出现酒店式公寓、商业公寓等违规广告用语;
5、禁止销售没有坚实墙壁空间的“网格店”;
6. 查处违规企业，将违规企业全部纳入征信体系;
7. 已建立的业务类不能更改。
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