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在上海注册包租公司

好顺佳集团
2022-06-24 11:23:21
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内容摘要：关于售后租赁，你只需要知道这些。“承诺首付3万，领十年旺铺，领租，适合小资本投资。”“十字路口餐厅孟店，首付30万先到先得!”出售和出租!”早在20世纪90年代初，随着内地房地产投资热潮的出现...

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关于售后租赁，你只需要知道这些。

“承诺首付3万，领十年旺铺，领租，适合小资本投资。”

“十字路口餐厅孟店，首付30万先到先得!”出售和出租!”

早在20世纪90年代初，随着内地房地产投资热潮的出现，上述广告词逐渐出现在人们的视野中，直到今天，这类广告词所代表的，是一种名为“售后包租”的商品房销售模式。

什么是销售特许状

建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第11条规定:“房地产开发企业不得将商品房回售资本或者变相回售资本。”房地产开发企业不得以售后租赁或者变相售后租赁的方式销售未完工的商品房。”

同时，根据《办法》第四十五条的规定，本办法所称售后租赁，是指房地产开发企业在一定期限内将其购买的商品房代买方出租或者租赁销售商品房的行为。

因此，售后包租是为了促进销售，房地产开发企业在建设出口商品时与买方签订房屋销售合同，在销售一定时间后由承租人或房地产开发企业以包租形式租赁房屋作为包租期间租金的一部分或支付租金返还的行为。

上海市对此有专门的试行办法:

上海市房屋售后租赁暂行办法

买卖双方应同时签订《商品房买卖合同》或《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同或买卖合同)和《房屋售后租赁合同》(以下简称租赁合同)。双方订立的买卖合同或买卖合同的补充条款中，应当约定房屋的销售价格、售后租赁价格的折扣金额或租金返还金额、租赁期限和双方的权利义务

在路口纯直接购买，售后包车多一环标志起草租船合同的过程。完成这笔交易后，业主通常对房子没有直接控制权，也就是没有交钥匙。

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为什么选择售后租船合同

最早的售后租赁出现在上世纪六七十年代的美国，随后在日本和香港开始流行。在20世纪90年代，日本经济泡沫破灭的一系列事件中，都笼罩着售后租赁的阴影。进入内地后，这种模式也逐渐流行起来。除了高回报对购房者的诱惑外，开发商也渴望将其作为一种融资手段。

开发商:见效快的融资工具。

商铺方面，开发商保留的商铺比例越高，商铺越好，销售的配件越多，商铺越差。一些可以卖给业主的店铺，通常不需要从业主那里租回来。

而承诺一定的租金回报(通常是较大且有吸引力的利润)，可以有效刺激潜在消费者的购买欲望，迅速将房屋出售，让消费者获得购买价格。

对于开发商来说，售后包租的目的并不是“卖房”，而是把商铺作为一种快速吸收资金的融资工具。

消费者:条件诱人，店铺无限选购，投资理财的好选择。

开发商承诺的高回报将让一些持观望态度的消费者放心。在开发商的宣传中，房源位置极佳，开发商全权负责后续的租赁和运营，消费者可以在获得产权后等待租金返还。一系列诱人的承诺无疑会打动许多消费者。

上海的住房限购并没有像预期的那样放松，公有住房最近也被纳入了限购范围。当商铺不属于限购范围时，一些消费者还会以投资理财为目的，购买租赁商铺，开店家庭。

买卖合同的风险

在售后包租模式下，消费者在高回报下容易疏忽背后的风险。其风险主要存在于以下几点

资本风险

综上所述，售后包租多用于开发商融资，租赁现金一般在开发商资金紧张时进行。所得款项不得用于项目的后续开发、经营，而是用于其他目的。而项目资金短缺可能是开发商资金链断裂的问题，消费者期待的高租金回报也不可避免地迷失在镜子里。

管理风险

售后包租多出现在店铺的经营中，店铺的价值在很大程度上取决于店铺的数量和经营情况。在很多情况下，开发商往往会将商店描述为极其完美，但在现实中，开发商往往会在商店建成后将其抛弃，导致商店经营不善，利润微薄，消费者的回心转意也无从谈起。

下面是一个真实的例子:

(2015)坛民初字第1071号

在本案中，原告买受人蒋某以租赁方式购买了一家商店。经过现场调查，他发现地块内绝大多数商铺空置，与开发商当初承诺的“全球500多个一线品牌入驻”“政府与企业携手打造世界一流品牌购物中心”的广告语言完全不符，于是他向法院提出上诉。

最后，法院认为，商场目前的经营状况和租金收入存在经营和投资风险，开发商无法控制。原告没有事先对风险情况作出评估，他的疏忽行为所产生的风险是他自己的。

的法律风险

当开发商违约，消费者寻求赔偿时，就会产生法律风险。由于上述风险导致消费者预期失败，开发商很容易以资金断裂或资金不足为由拒绝实施索赔。

还有可能是消费者作为债权人申请破产清算，但受制于一系列繁琐的破产程序，很难申请破产操作。即使是成功的破产，购房者也可能只能得到欠款的10。

另外，开发商或会引入自己直接或间接控制的第三方管理公司进行变相的售后包租，这相当于法人的使用注册资本的独立地位较低的第三方公司作为自己拒绝执行防火墙，导致消费者无法恢复。

看完以上内容，大家一定对售后章程有了一定的了解。由于销售模式本身并不能解释问题，但由于市场的不确定性和开发商能力的参差不齐，售后包车案例一般都会伴随着一系列问题。住房作为一种商品，消费者的合法权益需要得到保护。如何规避这些风险，如果涉及到，要制定什么样的诉讼策略，将在下一期售后包车中讨论。

结束

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在上海注册租赁公司

为什么上海机场能获得410亿元的免税保障收入?

受春运期间新冠肺炎疫情影响，医疗股大幅上涨。上海机场和白云机场是中国重要的民航枢纽，它们的股价受到了冲击。不过，北科头岩投资研究(ID:Beiketouyan)发现，上海机场的商业模式与免税店密切相关，即就地收租:机场旅客提供流量，免税店持续贡献利润。

想想最近人们对免税店的狂热吧:由于获得牌照，王府井的股价自2月初以来上涨了近6倍。即使是市值为4543亿美元的中国民生银行，自3月底以来也几乎翻了一番。可以看出，上海机场虽然短期受到疫情的影响，但长期将受益于免税行业的高度繁荣。

一、生意简单，利润超高

1. 绝对领先，利润增长>营收增长

a股上市4只机场股:上海机场、白云机场、深圳机场、厦门机场。其中，上海机场始建于1988年，历史悠久，市值1310亿元。而白云机场亿元;深圳机场亿元;厦门机场亿元，这其中上海机场可以说遥遥领先。

上海机场始建于1988年5月，历史悠久长期以来，作为绝对领先者，不仅市值是绝对领先的，近年来，主要财务数据也非常亮眼，营业收入和利润增长都是最快的。2013年至2019年，上海机场营业收入由1亿元增长至109亿元，年复合增长率远高于白云机场和深圳机场。

此外，上海机场收入分成，主要包括航空收入和非航空业务。后者是指航空业务以外的业务，包括商业零售、餐饮、广告、办公租赁、值机柜台租赁等。

其中，公司的非航空收入占比约为60。这主要是因为目前上海机场的起落架已经接近上限，所以航空收入是公司相对稳定的收入。但是，机场免税店业务无投资、无风险、收益确定性高。此外，上海机场有自己的客流，保证了稳定的客流收入。因此，非航空收入增长迅速。

2. 盈利能力提高，50净利率杀光所有民航企业

在北客头言看来，企业的盈利能力直接决定了企业的价值。其中，销售毛利率是公司销售净利率的基础。如果毛利率不够高，就不可能盈利。因此，毛利率和净利率是衡量企业盈利能力的重要指标。与同行业可比公司相比，公司2019年净利润率和毛利率逐年上升，上海机场的毛利率、净利润率和ROE均处于行业领先地位。

二是受益于天气、地理、人和，护城河明显

那么，上海机场为什么有如此高的盈利能力呢?恐怕是对的时间，对的地点。

全年免税保障收入410亿元

近年来，上海机场的利润与市盈率同步上升，实现戴维斯双翻番，也主要是因为大家看好其免税收入的预测。上海机场免税店将于2019年实现营业收入1亿元，占其利润和同比增长的70，成为收入和利润占比最高的业务，也是未来上海机场最重要的热点。

目前，上海机场的免税业务收入处于快速增长阶段，这是基于销售提成和保本租金。2018年9月，上海机场与上海机场签订《上海浦东机场免税店项目经营权转让合同》。2019年至2025年，按比例支付7年免税保障收入410亿元。

2. 良好的位置

不同机场之间的利润和市场价值差异是由公司的区位优势和机场的生命周期决定的。厦门仅定位为区域性枢纽机场，深圳处于枢纽机场初期，白云枢纽机场处于发展阶段，首都机场正在成长为全球枢纽机场。上海是中国最大的经济中心城市，位于亚洲、欧洲和北美航空大三角的末端。因此，上海机场作为超级枢纽的地位相对稳定，客流具有较强的连续性。

3.机场“流量营销”

我们现在都知道交通是有价值的，机场有自己的交通。图中旅客吞吐量实际上是免税交通量。浦东机场几乎垄断了华东地区的客流，不用担心被别人分流，也保证了现金收入的源源不断。

得益于政策定位，浦东机场客流量占比在国内机场中最高。2019年，国内机场吞吐量1亿人次，比上年增长。上海浦东机场实现旅客吞吐量1万人次，其中+地区旅客吞吐量1万人次，比北京首都机场多出1040多万人次。

可以看出，上海机场的机场水平最高，旅客吞吐量最高，航班波幅最密集，是长三角机场的核心。因此，航空收入在一定程度上得到了保证，并且贡献给公司的利润大部分是非航空业务，主要是免税、广告和商业。2019年，公司商业餐饮收入1亿元，占总营收的比重同比上升，主要是因为巨大的客流和巨大的采购潜力为公司非航空业务的发展提供了充分的保障。

第三,总结

上海机场的区位优势和出行结构是公司的核心竞争力。在公司未来的收入和利润增量中，很大比例的免税业务是高增长价值的重点业务，是优秀商业模式的核心资产。与其他一线城市的上市机场相比，上海机场是最新一轮扩张中唯一不需要外部融资的机场，资产负债率为13。2015 - 2019年，上海机场毛利率超过45，净利润率超过40,ROE超过12,ROIC超过10。其良好的商业模式和优秀的现金流，使其成为资本市场青睐的目标。