深圳买公寓要注册公司吗

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  好顺佳集团

• 

  2025-03-27 08:57:09

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近年来，深圳公寓市场因其不限购、不限贷的特性成为投资热点。然而，随着政策调整，越来越多的购房者发现，以个人名义购买商业公寓的门槛逐步提高，而通过注册公司持有房产的现象逐渐增多。本文将深入探讨深圳购买公寓是否需要注册公司、操作流程及潜在风险，为投资者提供决策依据。

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一、深圳公寓市场政策演变与现状

自2018年起，深圳对商务公寓实行限售政策，规定个人购买后需满5年方可转让。2025年，部分区域进一步要求商务公寓购房者需提供社保证明。这一系列政策促使部分投资者转向以公司名义购房。

根据《深圳市规划和自然资源局关于商务公寓审批管理的通知》，商业性质公寓的购买主体可以是个人或企业。但实际操作中，以公司名义购房无需核查购房资格，且不受限售政策约束，成为规避限购的常见方式。

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二、注册公司购房的合法性及操作流程

1. 法律依据与限制条件

《中华人民共和国公司法》允许企业购置不动产作为固定资产。深圳市场监管部门明确规定，注册公司需提供实际经营地址，但未强制要求与房产地址一致。因此，投资者可通过注册空壳公司购买公寓，但需注意两点：

• 公司需完成税务登记并按时申报
• 房产持有期间需承担企业运营维护成本

2. 注册公司的具体步骤

（1）核名与材料准备：通过深圳市市场监督管理局官网提交公司名称核准，需准备法人身份证、股东信息、注册地址证明等材料。
（2）注册资本设定：建议选择认缴制，最低注册资本3万元，无需实缴。
（3）经营范围选择：可增加“房产租赁”“物业管理”等条目，增强购房合理性。
（4）银行开户与税务登记：完成执照领取后，需在30日内开通企业账户并办理税务备案。

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三、公司名义购房的利弊权衡

优势分析

1. 突破限购限制：无需社保或户籍要求，可多套持有。
2. 融资灵活性：企业可通过抵押房产获得经营贷款，资金利用率更高。
3. 税务筹划空间：折旧费用可抵扣企业所得税，租金收入可按5%征收率缴纳增值税。

潜在风险

1. 持有成本增加
• 每年需缴纳房产税：按房产原值×70%× %征收
• 企业所得税：租金净收入计入企业利润，税率25%
• 公司维护费用：记账报税年支出约4000-6000元
2. 转让税费高昂
   以1000万元房产为例：
• 增值税及附加：增值部分× %
• 土地增值税：按增值额30%-60%累进征收
• 企业所得税：利润×25%
  综合税率可能超过房产增值部分的50%。

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四、税务成本对比：公司VS个人购房

项目	公司持有	个人持有
购置阶段	需缴纳3%契税	需缴纳3%契税
持有阶段	房产税 %+企业所得税	无房产税
转让税费	增值税/土增税/企业所得税	增值税 %+个税20%
持有成本/年	约房产价值 %-2%	物业管理费为主

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五、风险提示与应对策略

1. 政策变动风险
   2025年深圳已叫停商务公寓项目审批，未来可能出台针对公司购房的限制性政策。建议投资者关注《深圳市房地产市场监管办法》修订动态。

2. 空壳公司经营风险
   长期零申报可能被税务部门列为异常经营名录，导致房产被冻结。建议每年保持少量合规流水，如委托第三方机构代开发票。

3. 遗产继承复杂性
   公司股权变更涉及其他股东优先购买权，需提前通过公司章程约定继承条款。

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六、专家建议：如何合理选择购房主体

1. 短期投资（<5年）：优先以个人名义购买，避免公司转让的高额税费。
2. 长期持有（>10年）：可考虑公司持有，利用折旧抵税及资产传承便利性。
3. 多套资产配置：建议单公司对应单房产，降低政策风险传导。

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深圳公寓市场的特殊政策催生了公司购房的灰色操作空间，但高持有成本和潜在法律风险不容忽视。投资者需综合评估资金规模、持有周期及风险承受能力，必要时咨询专业财税机构设计合规方案。在政策多变的房地产市场，合法性与可持续性应成为投资决策的首要考量。

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